Mit dem heutigen Unternehmen, der Vivacon AG, erstellen wir wieder eine Aktienanalyse, um die uns ein(e) Leser(in) unseres kostenlosen Börsennewsletters Geldanlage-Brief (www.geldanlage-brief.de) mit folgender kurzer E-Mail gebeten hat:
"Sehr geehrter Herr Weisenhaus,
auch ich zähle zu Ihren Lesern und eine Analyse der Vivacon (negatives Eigenkapital, aber Erbbauzinszahlungen als langfristige Einnahme) würde mich sehr interessieren
Mit freundlichen Grüßen"
(Die Namen der Leser werden nur bei ausdrücklicher Genehmigung veröffentlicht.)
Dieser Bitte kommen wir hiermit gerne nach und schauen uns die Aktie des Unternehmens einmal genauer an. Für uns besonders spannend ist diese Analyse, weil Vivacon auch in der Stadt unseres Firmensitzes, in Mülheim an der Ruhr, Projekte bearbeitet.
Gerne können auch Sie uns ein Unternehmen anbieten, welches wir an dieser Stelle dann für alle Leser unter die Lupe nehmen. Senden Sie uns dazu einfach eine E-Mail an redaktion@geldanlage-brief.de.
Kurzportrait
Die Vivacon AG ist ein Unternehmen der Immobilienbranche mit Fokussierung auf das Nischensegment Erbbaurecht. Die Vivacon AG investiert dabei in Erbbaurechtsgrundstücke, welche entweder neu bestellt werden oder bereits bestehende Erbbaurechtsgrundstücke sind. Die darauf befindlichen Gebäude werden über ein "Co-Investoren Modell" von dritten Marktteilnehmern übernommen.
Neben den Investitionen in eigene Erbbaurechtsgrundstücke agiert die Vivacon als Verwalter und Asset Manager für die Erbbaurechtsbestände Dritter.
Das Angebot des Unternehmens bewegt sich entlang der gesamten Wertschöpfungskette einer Immobilie. Sowohl im Bereich der Projektentwicklung und Revitalisierung, als auch in der Bestandshaltung sowie der Privatisierung und dem Verkauf von Immobilien bietet sich die rechtliche Trennung von Grundstück und Gebäuden als Möglichkeit zur Finanzierung und Hebung stiller Reserven an.
Die Geschäftstätigkeit der Vivacon AG liegt dabei auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Das Unternehmen ist im Gesamt-Konzern als Mutterunternehmen von zum Stichtag 31. Dezember 2012 104 Tochtergesellschaften verankert und beschäftigte zu diesem Stichtag 27 Mitarbeiter. Marco Meyer leitet die Vivacon AG derzeit als alleiniger Vorstand.
Geschäftsentwicklung
Der Inhalt der Leser-Mail lässt schon nichts Gutes erahnen. Ein "negatives Eigenkapital" klingt irgendwie nicht nach einer gesunden Bilanz. Und dieser Eindruck verstärkt sich bereits, wenn man auf die Internetseite des Unternehmens geht und dort die Rubrik "Investor Relations" aufruft. Dann erhält man als erstes eine "Information zum Status des Restrukturierungsprogramms der Vivacon AG".
Fakt ist: Der Vivacon-Konzern befindet sich in der Sanierung, seitdem er in 2009 in eine Unternehmenskrise geraten war. Das Eigenkapital ist mit -38,353 Mio. Euro tiefrot (also negativ). Die Anzahl der Tochterunternehmen wurde bereits auf ein Drittel der ursprünglichen Anzahl reduziert. Zur Sicherung der Liquidität und im Rahmen der strategischen Portfoliobereinigung veräußerte die Gesellschaft im ersten Quartal 2012 ein Portfolio bestehend aus 15 Erbbaurechtsgrundstücken zu einem Veräußerungserlös in Höhe von 4,22 Mio. Euro.
Hauptziel des Managements ist es bis heute, eine gesicherte Finanzierung der zukünftigen Aktivitäten zu erreichen, um die strategische Neupositionierung des Unternehmens zu vollziehen.
Sollte dem Unternehmen dies gelingen, dann sind sicherlich extreme Kursgewinne möglich. Doch bis dahin sind die Risiken ähnlich hoch. Offene Forderungen wurden im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2013 von Seiten der Kreditinstitute weiter gestundet. Ansonsten wäre es wahrscheinlich bereits zur Insolvenz des Unternehmens gekommen.
Über die Geschäftsentwicklung der vergangenen Jahre gibt es kaum gesicherte Informationen. Die Geschäftsberichte zu den Jahren 2010, 2011 und 2012 befinden sich noch in der Prüfung durch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaften, so dass sie nur ungeprüft als vorläufige Berichte veröffentlicht werden konnten. Der Fokus für das laufende Geschäftsjahr 2013 liegt daher für die Unternehmenslenker insbesondere darauf, die Voraussetzungen einer Testierung der Jahresabschlüsse zu erfüllen. Mit Erlangung der ausstehenden Testate dürfte es der Vivacon AG wesentlich leichter fallen, Finanzierungszusagen und –partner zu finden und Ankäufe neuer Bestände zu tätigen.
Laut dem vorläufigen Geschäftsbericht 2012 verdeutlichen die Veränderungen in den einzelnen Posten der Ertragslage die durchgeführten Maßnahmen im Rahmen der Restrukturierung und Sanierung der Gesellschaft. Insbesondere konnte der betriebliche Aufwand im Vergleich zum Vorjahr um 4,442 Mio. Euro bzw. um 41 Prozent vermindert werden. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) in Höhe von 2,764 Mio. Euro konnte im Vergleich zum Vorjahr um rund 16 Mio. Euro verbessert werden. Der Jahresüberschuss betrug 4,35 Mio. Euro. Das Unternehmen schiebt allerdings einen Verlustvortrag von 198 Mio. Euro vor sich her.
Der CashFlow belief sich in Summe auf -9,171 Mio. Euro. Er wurde im Wesentlichen positiv beeinflusst durch den Abbau von Rückstellungen sowie aus dem Verkauf von Vermögensgegenständen. Beides ist natürlich langfristig nicht positiv zu werten, zumal insgesamt ein dickes Minus unter dem Strich stand. Dieses entstand allerdings wiederum auch aufgrund von Kredittilgungen (9,313 Mio. Euro), was wiederum positiv gewertet werden kann.
Geschäftsausblick
Über die zukünftige Entwicklung des Unternehmens gibt es natürlich bislang überhaupt keine Informationen, weil bis heute nicht einmal klar ist, ob das Überleben des Konzerns überhaupt gesichert werden kann.
Das Unternehmen arbeitet jedoch an einer möglichst offenen Kommunikationspolitik und man gewinnt insgesamt den Eindruck, dass die Geschäfte in der Zukunft fortgeführt werden könnten. Auch, weil in 2013 nicht nur Altlasten beseitigt werden sondern auch bereits Neugeschäft generiert wird.
Nach bisherigen Angaben soll das Restrukturierungsprogramm bis Ende des Geschäftsjahres 2013 vollständig und abschließend umgesetzt worden sein. Zu hoffen bleibt daher, dass die Geldgeber nicht die Geduld verlieren.
Bewertung
Wenn wir nun vor dem Hintergrund der oben genannten Daten in die Analyse der Bewertung gehen, dann dürfte die inzwischen geringe Marktkapitalisierung von 5,37 Mio. Euro kaum verwundern. Vor nicht einmal einem Jahr lag diese noch gut 5x so hoch.
Die Aktienanzahl liegt bei 25.985.216 Stück und der aktuelle Aktienkurs liegt bei rund 20 Cent.
Und das bei Umsätzen von weniger als 700.000 Euro, die aus den Erbbauzinsen erzielt werden.
An dieser Stelle können wir die Bewertungsanalyse auch bereits beenden, denn angesichts des immensen Verlustvortrags von rund 200 Mio. Euro und der Ertragszahlen, die zwar für die Vergangenheit bekannt, aber in der Zukunft völlig ungewiss sind, ist es kaum möglich, einen fairen Wert für die Aktie zu beziffern. Gewinne wurden zwar unterm Strich erzielt und Barreserven bzw. frei verfügbare liquide Mittel sind vorhanden, doch sie können kaum zum heutigen Stand genau beziffert werden, weil nicht bekannt ist, welche Vermögensänderungen sich inzwischen wieder ergeben haben.
Chartanalyse
Entsprechend sieht der Kursverlauf der Aktie aus. Im Jahreshoch lag der Kurs noch bei knapp über einem Euro. Inzwischen hat er sich auf 20 Cent reduziert - und ein Ende des Kursverfalls scheint nicht in Sicht.
Zuletzt belastete den Kurs, dass sich auch noch die Pleite der Conergy AG auf Vivacon auswirken und den Restrukturierungsprozess belasten wird. Hintergrund ist, dass die Vivacon AG Eigentümerin der Grundstücke ist, auf welchen die Produktionsstandorte Frankfurt (Oder) und Rangsdorf der Conergy AG stehen.
Immer wieder scheinen sich neue Baustellen aufzutun.
Fazit
Eine Chartanalyse ist bei einem solchen Kursverlauf genauso sinnlos, wie die Festlegung eines fairen Wertes. Jederzeit kann eine neue negative Nachricht zu einer Kurshalbierung oder eine positive zu einer Kursverdopplung führen.
Es handelt sich hier ganz klar um einen "Zock" auf eine erfolgreiche Restrukturierung, die aber noch viele Monate benötigen wird, falls sie überhaupt gelingt.
Unklar ist zudem während der Analyse geblieben, weshalb es bei dem Unternehmen überhaupt zu einer derartigen Krise kommen konnte.
Natürlich hatten wir eine Immobilienkrise in den USA, doch das Unternehmen ist schwerpunktmäßig in Deutschland unterwegs. Und hier haben wir es seit 2010 mit einem herrschenden Aufschwung sowie sinkender Arbeitslosigkeit zu tun. Der Immobilienmarkt zeigt hierzulande deutliche Stärke. Sowohl Kaufpreise als auch Mieten zogen in allen Segmenten des Immobilienmarktes an. Verstärkt wurde die Nachfrage in Immobilieninvestments natürlich durch das niedrige Zinsniveau.
Das gesamte Transaktionsvolumen betrug nach Schätzungen im Jahr 2012 36 Mrd. Euro im Vergleich zu 28 Mrd. Euro im Vorjahr, wobei im 4. Quartal 2012 alleine rund 1/3 des Volumens des Gesamtjahres gehandelt wurde.
Wir haben uns auch nicht die Mühe gemacht, noch herauszufinden, was die Probleme verursacht. Es würde nicht wundern, wenn es sich um hausgemachte Probleme handelte. Diese wurden und werden zwar nun angegangen, doch der Prozess dauert uns einfach noch zu lange.
Wir sehen hier ein rein spekulatives Investment. Und dabei stellt sich die Frage, warum man bei 20 Cent einsteigen sollte, wenn man vielleicht in einem Monat schon nur noch 10 Cent zahlen muss. Schließlich stand der Kurs Mitte Juni noch bei 30 Cent und hat sich dann auch in wenigen Wochen noch halbiert - und im Mai 2006 stand der Kurs sogar bei 50 Euro! Kurse unterhalb von einem Euro bedeuten also nicht, dass es nicht noch um 50 Prozent runter gehen kann.
Finger weg, bis sich hier klare Tendenzen zur Besserung abzeichnen!
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Sven Weisenhaus
