+ Teils hohe Abschläge auf Bewertungskurs an der Börse
+ CS EuroReal: Renditestarker Fonds mit über 10 % Kursabschlag
+ Degi Europa: Hohe Cash-Quote sichert Kurs ab
Ab November wird es spannend für etliche offene Immobilienfonds, die aufgrund der Finanzkrise Ende 2008 oder danach vorübergehend geschlossen werden mussten. Die gesetzliche Frist einer maximal 2jährigen Schliessung läuft bei den ersten Fonds aus und nun müssen diese Fonds entweder wieder öffnen - oder abgewickelt werden.
Während die Fondsgesellschaften mit Immobilienverkäufen die Öffnung ihrer Immobilienfonds vorbereiten, werden diese an der Börse mit teils erheblichen Abschlägen auf den aktuellen Bewertungskurs beziehungsweise den bei einer Öffnung zu erwartenden Auszahlungswert gehandelt. Ein interessierter Leser aus Vorarlberg hat uns auf diese Sondersituation aufmerksam gemacht, was wir zum Anlass genommen haben, uns die Lage näher anzusehen, ob sich eine Investmentgelegenheit für uns bietet. Und, kurz gesagt: Ja, diese gibt es, auch wenn einem nichts geschenkt wird.
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die es Kapitalanlegern ermöglichen, sich mit verhältnismässig kleinen und (normalerweise) jederzeit handelbaren Investments an Immobilien zu beteiligen. Die Fonds, die an den Gebühren und Ausgabeaufschlägen verdienen, kaufen dabei hauptsächlich Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Shopping Center oder Logistik-Center und versuchen, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. Da die Fondsanteile jederzeit zum anteiligen Bewertungskurs des Gesamtvermögens gekauft oder zurückgegeben werden können, müssen mindestens 5 % bis maximal 49 % der Anlegergelder in Form einer Liquiditätsreserve in Zinspapieren oder ähnliche schnell verfügbaren Anlagen stecken.
Ein Problem entsteht, wenn die Mittelabflüsse innerhalb einer kurzen Zeitspanne sehr hoch sind und deshalb schnell einige Objekte verkauft werden müssten, um die Liquiditätsreserve über 5 % zu halten. Gelingt dies nicht, so kann der Fonds entweder Immobilien verkaufen, teure Fremdmittel aufnehmen oder für maximal 2 Jahre zeitweilig schliessen. Vor allem der Immobilienverkauf gestaltet sich in solchen Situationen meist schwierig, denn sinkt der erzielbare Preis einer Immobilie aufgrund des Zeit- und Verkaufsdrucks deutlich unter den zuvor vom Gutachter festgestellten Wert, so ist ein Verkauf nicht mehr zulässig.
Die Anlage in 'Betongeld' versprach jahrzehntelang Sicherheit und stetige Ausschüttungen mit Steuervorteilen, sodass laut diesem Artikel des 'Hamburger Abendblatts' mittlerweile rund drei Mio. Deutsche Geld in diese Form von Investmentfonds investiert haben. Seit 2008 haben die Renditen der Immobilienfonds aufgrund der internationalen Finanzkrise deutlich gelitten. Bislang hiess es, die Fonds erwirtschaften stabile +4 % bis +5 % Rendite pro Jahr. In den letzten Jahren jedoch verzeichneten einige der Fonds zum Schrecken der Anleger sogar Verluste teils bis in den zweistelligen Prozentbereich. Die Rendite sank im vergangenen Jahr beispielsweise im Durchschnitt auf +0,5 %.
Trotzdem liegt die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds über mehr als 10 Jahren immer noch bei knapp +4 % p.a. Laut 'Scope'-Analystin Sonja Knorr zeichnet sich in der Branche aktuell eine leichte Erholung ab.
Immobilienkrise führt zu Fondsschliessungen
Im Jahr 2008, als die Immobilienmärkte in Folge der amerikanischen Subprime-Krise unter Druck kamen, wollten immer mehr Anleger ihre Anteile an offenen Immobilienfonds an die Fondsgesellschaft zurückgeben und es kam, vor allem bei Fonds ohne eigenen starken Bankenvertrieb, zu einer panikartigen Situation. Etliche offene Immobilienfonds konnten ihre Objekte in einem immer schwieriger werdenden Marktumfeld nicht mehr verkaufen, sodass die Anlegergelder per zeitweiliger Schliessung eingefroren werden mussten.
Auch Anfang 2010 als ein Neuentwurf des Anlegerschutzgesetzes mit Haltefristen diskutiert wurde, zogen viele verunsicherte Anleger ihr Geld aus offenen Immobilienfonds ab.
Obwohl die Rückgabe der Anteile ausgesetzt ist, sind die meisten Fonds z.B. über die Börse Hamburg nach wie vor handelbar, wo sie allerdings mit grösseren Abschlägen auf den regelmässig aktualisierten Bewertungskurs notieren. Derzeit ist mit 25 Mrd. Euro (!) rund ein Drittel des Geldes, das Anleger in offene Immobilienfonds gesteckt haben, eingefroren, wobei die meisten Fonds wie der SEB Immoinvest, der CS EuroReal oder der KanAm Grundinvest zumindest zwischenzeitlich wieder geöffnet waren, sodass die Zwei-Jahres-Frist für diese Fonds neu anlief. Elf offene Immobilienfonds, darunter zwei Grossanlegerfonds, sind zurzeit geschlossen.
Börsennotierte (geschlossene) offene Immobilienfonds:
KanAm US-Grundinvest wird als erster offener Immobilienfonds abgewickelt
Beim KanAm US-Grundinvest (ISIN DE0006791817) sind die Würfel bereits gefallen und der Fonds wird als erster offener Immobilienfonds abgewickelt. 'Mit der Auflösung des zuletzt 550 Mio. Euro schweren Fonds folgt das Management dem Wunsch der Anleger’, teilte der Fondsanbieter KanAm Grund laut diesem 'Handelsblatt'-Artikel mit. Mit seinem US-Portfolio gehörte der Fonds am 27. Oktober 2008 zu den ersten offenen Immobilienfonds, die schliessen mussten.Dies ist nicht verwunderlich, denn bekanntlich traf die Immobilienkrise die USA am heftigsten und dort ist diese auch noch nicht überwunden. Die Abwicklung ist ein bisher einmaliger Vorgang in der rund 50jährigen Geschichte der offenen Immobilienfonds.
Nach einer Vertriebsumfrage zu den Kundenwünschen Ende September war das erwartete Rückgabevolumen des US-Grundinvest Fonds auf über 300 Mio. USD (!) gestiegen. Nun sollen die noch nicht verkauften Objekte des Fonds bis März 2012 veräussert werden, um den Anlegern dann den Liquidationserlös auszuzahlen. Wie viel letztendlich ausbezahlt wird hängt von den Preisen ab, die bei den noch ausstehenden Verkäufen erzielt werden.
Öffnung mehrerer Fonds geplant
Einige andere Fondsgesellschaften bereiten nun vor Ablauf der Zweijahresfrist die erneute Öffnung ihrer Fonds vor. Inzwischen wurde das oft international investierte Immobilienvermögen in einigen Fällen erheblich abgeschrieben, sodass die Bewertungskurse seit der Schliessung oft Verluste im zweistelligen Prozentbereich verzeichneten. Einige der Fonds hingegen verzeichneten sogar eine positive Wertentwicklung, was jedoch eine Schliessung nicht verhinderte. Die Fondsgesellschaften verkauften inzwischen meist etliche Objekte, um den erwarteten Ansturm rückgabewilliger Anleger bei Wiederöffnung bewältigen zu können.
P2 Value von Morgan Stanley plant Öffnungsversuch
Der Fonds P2 Value von Morgan Stanley (ISIN DE000A0F6G89) ist der Erste, der für den 1. November nach Ablauf der Zweijahresfrist seine Öffnung angekündigt hat. Noch im Frühjahr hiess es, eine Liquidierung des P2, der unter anderem viele Immobilien Europa, Asien und den USA besitzt, sei nicht ausgeschlossen.Reicht die aufgebaute Liquiditätsreserve, um sämtliche Anteilsrückgaben am ersten Tag zum dann gültigen Bewertungskurs zu bewältigen, so könnte der Fonds rein theoretisch bereits am nächsten Tag wieder für bis zu zwei Jahre geschlossen werden. Andernfalls werden alle Anträge zurückgewiesen.
Nach Anfrage bei der Fondsgesellschaft könnte der Fonds aber auch nach einer kurzen Öffnung in die Liquidation gehen, wenn die ordnungsgemässe Fortführung bei erneuter Schliessung nicht wahrscheinlich ist. Ist der Druck jedoch gleich am ersten Tag so hoch, dass die Liquiditätsreserven nicht ausreichen, so wird kein Anleger ausgezahlt und der Fonds abgewickelt.
Wie viele Anleger am 1. November ihre P2-Anteile abstossen wollen, lässt sich vorweg schwer sagen. Da der Fonds die Immobilienbestände seit Schliessung um rund die Hälfte von 1,7 Mrd. Euro auf 820 bis 850 Mio. Euro abwerten musste, ist hier allerdings mit einem besonders grossen Ansturm zu rechnen.Für die meist konservativen Immobilienanleger ist die Kurshalbierung innerhalb von nur 2 Jahren ein sehr schmerzhafter Verlust, der in der Klasse der offenen Immobilienfonds eine neue Dimension erreichte. Der Fonds hat bereits einige Immobilien verkauft und dadurch eine Liquiditätsreserve von 228 Mio. Euro aufgebaut. Reichen diese Mittel nicht aus, so steht noch eine Kreditlinie von 97 Mio. Euro zur Verfügung, um den Fonds mindestens einen Tag geöffnet zu halten.
An der Börse Hamburg wird der P2 derzeit bei knapp 20 Euro gehandelt, während der taxierte Rücknahmepreis aktuell bei 27,54 Euro rund +39 % darüber liegt. Derzeit findet eine Vertriebsumfrage statt, deren Ergebnisse dieser Tage veröffentlicht werden sollen. Damit will man eine ungefähre Wasserstandsmeldung bekannt geben, wie viele Anleger eine sofortige Rückgabe planen. Beim KanAm US-Grundinvest war das negative Ergebnis der Umfrage allerdings auch der Grund für die Absage des Öffnungsversuchs und die anschliessende Bekanntgabe der Abwicklung.
Fazit: P2 Value nur für spekulative Anleger geeignet
Geht man davon aus, dass die Öffnung gelingt, dann eröffnet sich beim Kauf an der Börse auf Sicht von nur 2 Wochen ein schönes Kurspotenzial von bis zu +39 %! Misslingt der Öffnungsversuch jedoch, was unserer Meinung nach durchaus möglich ist, so ist mit einer Abwicklung des Fonds zu rechnen, wobei sowohl der Liquidationserlös als auch die Dauer bis zum vollständigen Verkauf aller Objekte ungewiss sind. Dies würde sich auch prompt negativ auf den Börsenkurs auswirken.
Je nach Entwicklung des Immobilienmarktes würde der Abwicklungsertrag über oder unter dem aktuellen Bewertungskurs liegen, sodass sich der Puffer zum Börsenkurs für Anleger mit langem Atem auch selbst dann noch auszahlen könnte.
Degi Europa: Öffnung bis Ende Oktober oder Abwicklung?
Die Manager des 1,4 Mrd. Euro schweren Degi Europa (ISIN DE0009807800) von Aberdeen, einer britischen Fondsgesellschaft, werden die Entwicklung beim P2 mit Spannung verfolgen, denn dort läuft die Frist ebenfalls am 30. Oktober aus.Der Fonds verzeichnete seit Ende 2009 ebenfalls deutliche Verluste, die vom Hoch rund -24 % ausmachen. Ein Sprecher der Fondsgesellschaft teilte uns mit, dass man für den Degi Europa zwar die Öffnung anstrebt, allerdings noch nicht entschieden sei, ob diese auch tatsächlich erfolgen kann. Allerdings muss bis spätestens Ende Oktober bekannt gegeben werden, ob und ggf. wann der Fonds mit Anlageschwerpunkt Europa öffnet oder ob alternativ eine planmässige Abwicklung erfolgen soll, falls das erwartete Rückgabevolumen zu hoch ist.
Um genügend Cash für die erwartete Rückgabewelle zu haben, hat der Degi Europa durch Immobilienverkäufe bereits eine hohe Liquiditätsreserve von rund 33 % aufgebaut wie Sie hier nachlesen können. Der aktuelle Anteilswert des Degi Europa beträgt 48,56 Euro, während der Börsenpreis in Hamburg aktuell bei rund 35 Euro notiert.
Somit gibt es zum Bewertungskurs ein mögliches Kurspotenzial von +39 %, falls keine Abwertungen mehr erfolgen und die Liquiditätsreserven ausreichen, um den Anlegeransturm beim Öffnungsversuch zu bewältigen. Nur wenn am ersten Tag alle Anleger ausbezahlt werden können, gibt es eine Kursstellung, ansonsten werden sämtliche Rückgabeanträge zurückgewiesen und es kommt zur Abwicklung! Im diesem Fall sichert die hohe Cash-Komponente von 16,30 Euro/Anteil bereits ein Drittel des Bewertungskurses oder fast die Hälfte des Börsenkurses ab.
Fazit: Etwas mehr Unsicherheit beim Degi Europa
Da beim Degi Europa noch nicht einmal entschieden ist, ob und wann der Fonds öffnet, gibt es hier etwas mehr Unsicherheit als beim P2 Value. Andererseits könnte der Fonds dieser Tage mit einem Öffnungsversuch überraschen, sodass weniger Anleger darauf vorbereitet sind und ihre Rückgabeanträge rechtzeitig abgeben. In dem Fall könnte eine Öffnung – wenn auch nur vorübergehend – durchaus klappen.
Ähnlich wie beim P2 Value ist die Abwicklung die gesetzlich einzige Alternative zur Öffnung. Und auch hier hängt es dann vom Marktumfeld ab, ob und zu welchem Preis die verbliebenen grossen Immobilien in den kommenden Jahren veräussert werden können. Im besten Fall bekommen die Anleger etwas mehr als den aktuellen Bewertungskurs ausbezahlt, im schlechtesten Fall deutlich weniger. Der Immobilienbesitz von ca. 1,8 Mrd. Euro ist kurz gesagt zu 1,4 Mrd. Euro durch Eigenmittel und zu 0,4 Mrd. durch Fremdmittel finanziert. Ein Hebel, der als entsprechendes Risiko betrachtet wird.
Degi International: +98 % Kursdifferenz zum aktuellen Bewertungskurs
Am 16. November 2009 schloss der Degi International (ISIN DE0008007998) seine Pforten und es wird im Jahr 2010 seitens der Fondsgesellschaft nicht mit einer Öffnung des 1,7 Mrd. Euro schweren Fonds gerechnet. Maximal könnte der Fonds mit Anlageschwerpunkt Europa also noch bis Ende 2011 geschlossen bleiben, bevor sich dort die Frage 'Abwicklung oder Öffnung’ stellt.Natürlich könnte der Fonds theoretisch auch deutlich früher öffnen, allerdings darf dies aufgrund der noch geringen Cash-Quote von 8,5 % bezweifelt werden. Der aktuelle Rücknahmewert liegt mit 46,55 Euro um satte +98 % (!) über dem Börsenkurs von ca. 23,50 Euro.
Fazit: Längerfristige Spekulation mit grossem Kurspuffer
Wer beim Degi International einen längerfristigen Anlagehorizont von bis zu 3 Jahren hat, der kann die Anteile möglicherweise zu Schnäppchenpreisen einsammeln selbst wenn es bis dahin noch weitere Abwertungen geben sollte. Ein Risikofaktor ist natürlich, dass es bei 1,7 Mrd. Euro Eigenmittel Immobilienvermögen im Wert von 2,7 Mrd. Euro gibt. Die Bankschulden von 1 Mrd. Euro bedeuten einen entsprechend riskanten Hebel, falls sich die Immobilienpreise negativ entwickeln sollten.
Sowohl bei Öffnung als auch bei Liquidierung stehen die Chancen aufgrund des grossen Puffers wohl recht gut, dass die Anteile gegenüber den aktuellen Börsenkursen an Wert gewinnen. Das Risiko besteht darin, dass die teils fremdfinanzierten Immobilien den Puffer bei schwacher Entwicklung des Immobilienmarktes durch Abwertungen abschmelzen lassen und den Anteilswert während der langen Zeitdauer möglicherweise auch unter den aktuellen Börsenkurs bringen. Allerdings könnte eine freundliche Entwicklung des Immobilienmarktes auch genauso gut für positive Überraschungen sorgen.
SEB Immoinvest: Schwergewicht mit 18 % Kursdifferenz
Eine bislang sehr solide Wertentwicklung verzeichnete der 6 Mrd. Euro schwere SEB Immoinvest (ISIN DE0009802306) in den vergangenen Jahren. Seit Auflage im Jahr 1989 konnte der weltweit agierende Fonds einen Wertzuwachs von rund +233 % verzeichnen, aufs Jahr gerechnet immerhin eine durchschnittliche Performance von rund +4,1 % p.a..Auch in den Krisenjahren hielt sich der Fonds mit leichten Wertzuwächsen erstaunlich gut und zuletzt wurden am 1.7.2010 Erträge in Höhe von 2,10 Euro pro Anteilsschein ausgeschüttet. Dennoch kam auch der SEB Immoinvest in Liquiditätsnöte und musste am 6.5.2010 Anteilsrücknahmen vorübergehend aussetzen.
Mit 17,4 % des Fondsvermögens (Stand 1.8.2010) ist die Liquiditätsquote des Fonds mittlerweile ordentlich hoch und man arbeitet weiterhin das Verkaufsprogramm an Immobilien ab. 'Wir wollen so bald wie möglich wieder öffnen', sagt eine Sprecherin der Fondsgesellschaft.
Fazit: Gute Aussichten auf erfolgreiche Öffnung
Die Tatsache, dass der SEB Immoinvest den Anlegern bislang eine recht positive Wertentwicklung gebracht hat, dürfte viele Anleger überzeugen investiert zu bleiben. Bis zu einem Öffnungsversuch dürfte die Cash-Quote weiter ansteigen, sodass rückgabewillige Anleger durchaus ausbezahlt werden könnten. Der aktuelle Anteilswert von 55,44 Euro liegt rund +19 % über dem Börsenkurs von 47 Euro. Auch wenn derzeit noch kein Öffnungstermin feststeht und der Fonds noch maximal bis Anfang 2012 geschlossen bleiben könnte, so würden wir die Aussichten für eine Fortführung des Fonds deutlich höher einschätzen als bei dem P2 Value oder den Degi-Fonds.
Für langfristig orientierte Anleger ist dieser Fonds zu den aktuellen Börsenpreisen ein sehr solides Immobilien-Investment mit der guten Chance, mittelfristig die +19 % zum Bewertungskurs zu klettern. Auch der Ausgabeaufschlag von 5,25 % fällt beim Kauf über die Börse schliesslich weg. Für den Fonds und dessen Management spricht die bislang überzeugende Performance.
Auch gefällt uns hier, dass laut Factsheet 42 % des Immobilienbesitzes in Deutschland ist sowie 12 % in Frankreich, 11 % in den Niederlanden und 9 % in Italien. Das sind nicht die Länder, wo es aktuelle eine schlimme Krise am Immobilienmarkt gibt. Der Hebel mit Schulden ist bei 6,8 Mrd. Euro Immobilienbesitz bei 6,3 Mrd. Euro Eigenmitteln auch überschaubar.
Axa Immoselect: Bewertungskurs +20 % über Börsenpreis
Mit einem Volumen von rund 2,7 Mrd. Euro gehört der Axa Immoselect (ISIN DE0009846451) ebenfalls zu den mittelgrossen Immobilienfonds. Auch hier gibt es mit ca. 26 % Fremdmittel-Anteil einen leichten Immo-Preis-Hebel.Am 15.2.2010 schloss der Fonds, um Zeit für Immobilienverkäufe zu gewinnen. Mit aktuell 8,8 % dürfte die Liquiditätsquote des rein europäisch ausgerichteten Fonds für eine baldige Öffnung wohl noch zu gering sein, obwohl die vorläufige Schliessung nur bis zum 16. November 2010 dauern sollte. Wie Sie der Homepage entnehmen können, war auch bei diesem Fonds die Wertentwicklung in den letzten Jahren mit ca. +4,3 % Rendite p.a. seit Auflegung im Jahr 2002 recht positiv.
Maximal könnte der Fonds bis 15.2.2012 geschlossen bleiben, was uns zu lang für eine Investition zum jetzigen Zeitraum ist. Der Bewertungskurs von 56,65 Euro liegt um ca. +20 % über dem Börsenkurs von rund 47 Euro.
KanAm Grundinvest: Auch längerfristig interessant
Während der Bewertungskurs des KanAm Grundinvest (ISIN DE0006791809) bei rund 54,96 Euro liegt, werden an der Börse Hamburg derzeit gerade mal 43,40 Euro pro Anteil bezahlt. Auch dieser Fonds mit einem weltweit investierten Immobilienvermögen von rund 3,9 Mrd. Euro erzielte in den vergangenen 5 Jahren eine ansehnliche kumulierte Rendite von +32 % (ca. +5,7 % p.a.).Dennoch traf auch diesen Fonds im Mai 2010 das gleiche Schicksal wie den bereits aufgeführten Kandidaten und es erfolgte die zunächst auf ein Jahr angesetzte Schliessung. Während der Schwesterfonds US-Grundinvest bereits abgewickelt wird, könnte der Grundinvest seine Pforten durchaus wieder öffnen. Allerdings könnte dies durchaus noch ein Weilchen in Anspruch nehmen, denn aktuell befindet sich die Liquiditätsquote laut Homepage sogar noch unter den gesetzlich geforderten 5 %.
Mutige und vor allem langfristig orientierte Anleger können hier an der Börse zugreifen und bei langfristiger Annäherung an den Bewertungskurs winkt ein Kurspotenzial von +27 %. Risikofaktor ist hier, dass der Fonds laut Geschäftsbericht per 30.6.2010 mit 6,4 Mrd. Euro Immobilienvermögen bei 3,9 Mrd. Euro Eigenkapital doch deutlich gehebelt ist. Mit 38 % Frankreich, 19 % Grossbritannien, 12 % Kanada und 11 % USA als grössten Investitionsländern erscheint uns das Portfolio aber nicht so interessant, wie das des Deutschland-orientierten SEB-Fonds.
CS EuroReal: Immofonds mit überdurchschnittlicher Performance und Öffnungschancen
Der mehr als 6 Mrd. Euro schwere CS EuroReal (ISIN DE0009805002) der Credit Suisse hat vor allem Büro- und Einzelhandelsimmobilien in elf europäischen Ländern in seinem Portfolio. Mit einer durchschnittlichen Rendite von +5,1 % p.a. seit Auflegung gehört der Fonds zu den Besten der Branche, sodass es trotz Schliessung überwiegend zufriedene Anleger geben sollte.
Nach eigenen Angaben erwirtschaftet der CS EuroReal unverändert solide Mieteinnahmen und erwartet derzeit keine ausserordentlichen Wertkorrekturen. Der Fonds hat über die nach wie vor mögliche Ausgabe von Anteilen seit Schliessung im Mai 2010 rund 94,5 Mio. Euro neue Anlegergelder erhalten und weist derzeit eine Liquiditätsquote von 13 % aus. Mit einem aktuellen Börsenpreis von 54 Euro besteht zum Bewertungskurs von aktuell 60,80 Euro ein überschaubares 'Aufholpotenzial' von vergleichsweise geringen +13 %, allerdings ist der CS EuroReal wohl aufgrund der erfolgreichen Historie sowie der starken Vertriebsstruktur auch der sicherste Kandidat für eine erfolgreiche Öffnung des Fonds.
Wir können uns angesichts der ordentlichen Cash-Quote nicht vorstellen, dass hier der maximale Zeitraum von zwei Jahren zur Vorbereitung benötigt wird.
Den 42 %igen Deutschland-Anteil im Portfolio werten wir auch positiv (16 % Frankreich, 13 % Grossbritannien, 10 % Niederlande). Im März gab es bei 7,9 Mrd. Euro Immobilienvermögen 6,3 Mrd. Euro Eigenmittel, also 1,6 Mrd. Euro Verschuldung.
TMW Immobilien Weltfonds: Lange Wartezeit?
Der global aufgestellte TMW Immobilien Weltfonds (ISIN DE000A0DJ328) der Fondsgesellschaft TMW Pramerica Property Investment GmbH mit 0,76 Mrd. Euro Volumen musste seine Pforten am 15. September 2010 zunächst bis Februar 2011 schliessen. Der Rückkaufwert eines Anteils wird aktuell mit 50,48 Euro beziffert und liegt damit rund +28 % über dem Börsenpreis von ca. 39,40 Euro.Die extrem niedrige Liquiditätsquote von 1,3 % per 30.9.2010 offenbart, warum es zur Schliessung kam, und lässt vermuten, dass der sozial und ökologisch nachhaltig ausgerichtete Fonds möglicherweise die volle Zweijahresfrist bis September 2012 in Anspruch nehmen könnte, um eine Öffnung vorzubereiten. Da es bei diesem Fonds möglicherweise eine sehr lange Wartezeit gibt, sind auch die Unsicherheitsfaktoren recht gross, auch wenn der Fonds in den vergangenen Jahren eine ordentliche Jahresperformance von durchschnittlich +4 % p.a. seit Auflegung im Jahr 2005 erwirtschaftete.
Des Weiteren ist der Fonds recht ordentlich gehebelt: Im September-Monatsbericht sieht man, dass das bei 0,76 Mrd. Euro Fondsvermögen das Immobilienvermögen 1,33 Mrd. Euro beträgt, es also Darlehen über 0,6 Mrd. Euro gibt. Und ob bei dieser Fondsgrösse die Streuung des Immobilienbesitzes auf 13 Länder (19 % Frankreich, 18 % Deutschland, 13 % Niederlande, 11 % USA, 8 % Kanada) so sinnvoll ist für den Anleger? Aber gut, als 'Weltfonds' muss er dies wohl.
UBS 3 Sector Real Estate Europe: Jüngstes Sorgenkind der Branche
Während unserer Recherchearbeiten gab auch die UBS Real Estate bekannt, dass ihr offener Immobilienfonds UBS 3 Sector Real Estate Europe (ISIN DE0009772681) geschlossen wird. Sie nimmt seit dem 6. Oktober 2010 für voraussichtlich ein Jahr keine Anteile mehr zurück. Grund für die Schliessung des mit 406 Mio. Euro Volumen vergleichsweise kleinen Europa-Fonds ist wie bei den anderen vorgestellten Fonds die aufgrund von Anteilsrückgaben angespannte Liquiditätssituation. Mit 680 Mio. Euro Immobilienvermögen ist dieser Fonds offensichtlich auch deutlich gehebelt.Der Fonds, der seit Auflegung eine positive Rendite zwischen +2 % und +6 % p.a. erwirtschaftete, ist ebenfalls an der Börse notiert, allerdings gab es seit der Schliessung noch keinen nennenswerten Handelsumsatz. Durch die relativ geringe Differenz von Börsen- und Bewertungskurs und bislang sehr geringer Abwertungen von Immobilien erscheint uns dieser Fonds als unattraktiv.
Weitere derzeit geschlossene Fonds, wie der Degi Global Business (ISIN DE000A0ETSR6) und der Axa Immosolutions (ISIN DE000A0J3GM1) sind Grossanlegerfonds ohne Börsennotierung.
Gesamt-Fazit: 2 Fonds spekulativ fürs Musterdepot
Insgesamt betrachtet ist die Anlageklasse der offenen Investmentfonds in einer schwierigen Situation und steht vor einer noch recht ungewissen Zukunft. Die ständigen Schliessungen sowie die geplanten Gesetzesänderungen belasten das wichtige Anlegervertrauen - trotz jahrzehntelanger Erfolgsgeschichte - enorm. Wir gehen aber fest davon aus, dass das Produkt 'offener Immobilienfonds' die aktuelle Marktbereinigung überlebt, auch wenn sich gezeigt hat, dass dieses Produkt über gravierende Schwächen verfügt. Denn viele Anleger, die dieses Produkt gerade wegen der jederzeitigen Rückgabe-Möglichkeit gekauft haben, wurden bitter enttäuscht.
Bei den aktuellen Bewertungsabschlägen der geschlossenen offenen Fonds, die auf den ersten Blick attraktiv erscheinen, sollte man allerdings nicht übersehen, dass diese in der Immobilienbranche derzeit generell sehr häufig anzutreffen sind. Die meisten Immobilien-Aktien werden mit einem Abschlag von -30 % bis -50 % auf den Buchwert gehandelt. Auch etwa die Aktien von Immofinanz kosten bei einem Net-Asset-Value von 5,09 Euro pro Aktie weniger als 3 Euro an der Börse.
Bei den Immobilien-Aktien fehlt allerdings die Phantasie auf eine mögliche Rückgabe der Anteile beziehungsweise einen Rückkauf zum hohen Buchwert, da die meisten Immo-Manager keine Assets verkaufen wollen, um Aktien zurück zu kaufen. Denn damit würde die Firma kleiner werden. Und das will keiner der Immobilien-Vorstände, weshalb tiefe Aktienkurse zulasten der Aktionäre bewusst in Kauf genommen werden.
Vor allem die grösseren Fonds - wie der SEB Immoinvest, der AXA Immoselect oder der CS EuroReal - stehen trotz Schliessung recht ordentlich da und haben daher auch gute Aussichten auf eine erfolgreiche Öffnung. Mutige Anleger, die den jeweiligen Zeithorizont einplanen, würden in diesem Fall bei einer Angleichung des Börsenkurses an den Rückkaufwert belohnt. Bei anderen Fonds könnten die aktuell tiefen Börsenkurse dem geduldigen Anleger auch im Falle einer längerfristigen Abwicklung am Ende Gewinne bringen.
Am wahrscheinlichsten erscheint uns eine erfolgreiche Öffnung beim CS EuroReal, weshalb wir für unser Musterdepot an der Börse Hamburg ein vorsichtiges Kauflimit für 1.000 Anteile zu 53 Euro geben. Anteile des Fonds werden von der Credit Suisse nach wie vor erfolgreich ausgegeben und wir denken, dass hier in den Monaten bis zur erwarteten Öffnung möglicherweise auch ein paar zusätzliche Prozent Wertzuwachs durch gutes Wirtschaften des Fonds drin sein könnten. Grosse Immobilien-Zwangsverkäufe erwarten wir hier nicht. Das Kauflimit ist aber dennoch etwas unterhalb der letzten Kurse, da wir weiterhin volatile Kursbewegungen erwarten.
Beim Degi Europa hingegen setzen wir eine kleine Position von 1.000 Anteilen zu 34 Euro (Börse Hamburg) spekulativ auf eine erfolgreiche Öffnung bis Ende Oktober. Geht die Öffnung schief, so haben wir die Option die Anteile trotzdem zu halten oder über die Börse (zu vermutlich etwas tieferen Kursen) wieder zu verkaufen. Das Interessante beim Degi Europa ist die bereits hohe Cash-Quote 16,30 Euro pro Anteil beziehungsweise 33 % des Fondsvermögens, die knapp die Hälfte des Börsenkurses unterfüttert.
Damit man bei der Spekulation im Fall einer bis zu 2 Jahre dauernden Liquidierung zumindest einen Break-Even erreicht, muss also das verbleibende und teils fremdfinanzierte Immobilienvermögen - welches derzeit mit 32,26 Euro je Anteil bewertet wird (Bewertungskurs 48,56 Euro minus 16,30 Barkomponente) für mindestens 17,70 Euro pro Anteil (Kaufkurs 34 Euro minus 16,30 Euro Cash-Anteil) beziehungsweise mit -45 % Abschlag auf die aktuelle Immobilienbewertung verkauft werden. Gelingt es dem Degi Europa hingegen, die verbleibenden Objekte mit weniger als diesem Abschlag auf die aktuelle Bewertung zu verkaufen, so entsteht in Abhängigkeit der Höhe des Verkaufserlöses ein entsprechender Gewinn.
Diese beiden Fonds geben wir jedenfalls auch auf unsere Musterdepot-Watchlist.
Dieser Artikel stammt aus dem Börsenbrief Der Spekulant vom 18. Oktober 2010.
© 2010 Der Spekulant
