Heute freuen wir uns über ein FN-Vorstandsinterview mit dem Fondsmanager des Immobilienfonds CS Euroreal (WKN 980500, ISIN DE0009805002), Herrn Karl-Heinz Heuß auf FinanzNachrichten.de. Der aktuell noch 5,5 Mrd. Euro schwere ehemals Offene Immobilienfonds war zwei Jahre geschlossen und musste anschliessend, nach einem gescheiterten Öffnungsversuch, in die Abwicklung.
Am Montag, den 21. Mai 2012, gab das Management des Fonds in einer Mitteilung bekannt, dass die Rückgabewünsche der Anleger die Liquidität zum Ende der Schliessungsfrist bei Weitem überstiegen. Sie summierten sich auf knapp 3 Mrd. Euro, was mehr als der Hälfte des Fondsvermögens entsprach, teilte die Fondsgesellschaft Credit Suisse Asset Management mit. Damit sei an eine Wiederöffnung nicht zu denken gewesen, denn die für Anteilscheinrückgaben frei verfügbare Liquidität war mit 1,6 Mrd. Euro oder 27 % des Fondsvermögens nur halb so hoch.
Den CS Euroreal traf damit das selbe Schicksal wie wenige Wochen zuvor den ebenso grossen Konkurrenzfonds SEB Immoinvest (WKN 980230, ISIN DE0009802306), der sich ebenfalls nach einem gescheiterten Öffnungsversuch in Abwicklung befindet.
Die Probleme der viele Jahre als sicher und konservativ betrachteten Anlageform gehen auf die Finanzkrise im Jahr 2008 zurück. Die Schweizer Grossbank Credit Suisse musste ihren Offenen Immobilienfonds CS Euroreal erstmals im Oktober 2008 vorübergehend schliessen. Etwa zur selben Zeit waren auch einige andere Fondsgesellschaften gezwungen die Rücknahme ihrer Anteile auszusetzen. Grund dafür war der panikartige Verkauf von Fondsanteilen durch verunsicherte Anleger nach dem Zusammenbruch der US-Bank Lehman Brothers. Als sich die Lage Mitte 2009 entspannte, nahmen der CS Euroreal und andere Fonds wieder Anteile zurück - bis Gerüchte um eine neue Gesetzgebung die Investoren erneut verschreckten und aus den Fonds trieben.
Mit dem CS Euroreal befinden sich nunmehr acht ehemals Offene Immobilienfonds mit einem Fondsvermögen von fast 16 Mrd. Euro in der Auflösung, während bei sechs weiteren Produkten die Schliessungsfrist von 2 Jahren noch läuft. Trotzdem haben die meisten Offenen Immobilienfonds mit mehr als zwei Drittel des Volumens die Krisenzeit problemlos überstanden. Fonds von Union Investment, Deka, Commerzbank und der Deutschen Bank-Tochter REEFF verzeichneten in den vergangenen Monaten sogar Nettozuflüsse.
Nach Bekanntgabe der Liquidation, für die das Management um Karl-Heinz Heuß noch fünf Jahre Zeit hat, gab es beim CS Euroreal am 3. Juli bereits eine Ausschüttung in Höhe von 4,30 Euro je Anteil. Mit 447 Mio. Euro, was rund 7,7 % des Fondsvermögens entspricht, wurde zumindest ein Teil der Bruttoliquidität in Höhe von damals 1,8 Mrd. Euro an die Anleger ausbezahlt. Ausserdem wurde mit der Europa-Galerie in Saarbrücken bereits der erste grosse Immobilienverkauf im Rahmen der Liquidierung erfolgreich abgeschlossen. Das innerstädtische Einkaufszentrum war auf Höhe des Verkehrswertes an die Union Investment Real Estate GmbH veräussert worden.
Der CS Euroreal ist trotz Abwicklung weiterhin an mehreren deutschen Börsen unter der WKN 980500 (ISIN DE0009805002) handelbar, das höchste Volumen gibt es dabei meist an der Hamburger Börse. Dort wird ein Anteilschein aktuell für ca. 35,80 Euro notiert und damit rund 16 Euro oder ca. -30 % unter dem Bewertungswert der Fondsgesellschaft von 51,34 Euro. Wir halten das Papier auf dem aktuellen Niveau - trotz der Abwicklung in Zeiten der Euro-Krise - für ein fundamental attraktives Immobilieninvestment und haben uns den Fonds daher näher angesehen.
Kann das qualitativ recht hochwertige Immobilienportfolio annähernd zu den per Wertgutachten festgestellten Preisen verkauft werden, so könnten im Laufe der Abwicklung schöne Kursgewinne entstehen. Unter der Voraussetzung, dass die Mietrenditen der verbleibenden Immobilien mögliche Abschreibungen ausgleichen und bis Mai 2017 alle Immobilien verkauft sind, so errechnet sich nach unseren Berechnungen eine mögliche Rendite von gut 7 % p.a. Wohlgemerkt mit einem Immobilieninvestment und ohne Berücksichtigung von Wiederanlagemöglichkeiten durch die regelmässigen abwicklungsbedingten Ausschüttungen, wodurch die Rendite auf das bis 2017 durchschnittlich eingesetzte Kapital dementsprechend deutlich höher wäre. Um Genaueres zur aktuellen Entwicklung des Fonds zu erfahren, haben wir dem Manager des CS Euroreal, Karl-Heinz Heuß, einige Fragen gestellt.
FinanzNachrichten.de
Sehr geehrter Herr Heuß, können Sie uns zunächst in wenigen Sätzen schildern, wie der in Abwicklung befindliche CS Euroreal aufgestellt ist? Also vor Allem, wie sich das bestehende Immobilienportfolio zusammensetzt? Wie hoch sind der noch bestehende Fremdfinanzierungsanteil und die Verwaltungskosten?
KARL-HEINZ HEUSS:
Ungeachtet der bereits erfolgten Verkäufe - alle übrigens auf oder über Verkehrswert - hat der CS Euroreal ein ausgewogenes Portfolio mit 97 Objekten in elf Ländern mit einem Wert von rd. 5,4 Mrd. Euro. Auch der Fremdfinanzierungsanteil hat sich nicht nennenswert verändert, er liegt bei konservativen 22,8 % der Immobilienwerte. Die Verwaltungskosten liegen bei jährlich 0,75 % des Fondsvermögens.FN:
Hat es Sie überrascht, dass beim Öffnungsversuch im Mai etwa die Hälfte der rund 200.000 Anleger des Fonds ihre Anteile zurückgeben wollten und die Brutto-Liquiditätsquote von rund 32 % somit deutlich zu niedrig war?
KARL-HEINZ HEUSS:
Es war zu erwarten, dass nach einer zweijährigen Rücknahmeaussetzung viele Anleger ihre Anteile zurückgeben wollten. Die absolute Höhe der Rückgabequote von rund 51 % des Fondsvolumens bzw. rund drei Mrd. Euro haben wir jedoch nicht erwartet, denn sie lag weit über den Ergebnissen der vorangegangenen Vertriebspartnerumfragen. Daher hat sich unser Ansatz als richtig erwiesen, nicht allein auf diese Umfragen zu setzen, sondern die Anleger direkt entscheiden zu lassen. Wir hatten in den vergangenen zwei Jahren eine Liquidität von rund 1,7 Mrd. Euro aufgebaut. Diese stehen nun allen Anlegern zu gleichen Teilen zur Verfügung - die Gleichbehandlung aller Anleger war immer unser oberstes Prinzip.
FN:
Immobilen-Investments sind aufgrund der niedrigen Zinsen sowie als Krisen- und Inflationsschutz aktuell im deutschsprachigen Raum doch eigentlich sehr gefragt. Diese Argumente scheinen für Ihre Anleger im Mai keine Rolle gespielt zu haben, oder?
KARL-HEINZ HEUSS:
Das ist richtig. In den zahlreichen Schreiben, die uns seitdem erreicht haben, stand die Qualität des CS Euroreal ausser Frage. Ausschlaggebend waren neben der allgemeinen Verunsicherung aufgrund der Euro-/Staatsschuldenkrise die zahlreich angekündigten Fondsauflösungen in den Monaten zuvor sowie die immer kritischer geführte Debatte über die Zukunftsfähigkeit offener Immobilienfonds. Insbesondere letztere hat dazu geführt, dass ein grosser Teil der Anleger ihre Anteilscheine zurückgeben wollte. Andere waren nach der langen Zeit der Rücknahmeaussetzung auf die Auszahlung ihrer Anlage angewiesen. Nicht zuletzt aus diesem Grund haben wir uns auch zu einer kurzfristigen Ausschüttung bereits Anfang Juli, gerade einmal sechs Wochen nach der Auflösungsmitteilung entschlossen. Dass Immobilien derzeit gefragt sind, und übrigens nicht nur im deutschsprachigen Raum, stimmt mich auch für die nun anstehende Fondsauflösung zuversichtlich.
FN:
Selbst wenn die Öffnung des CS Euroreal geglückt wäre, hätte es zukünftig durch die Anwendung des neuen Anlegerschutzgesetzes nur einmal jährlich die Möglichkeit zur Rückgabe der Anteile gegeben. Als Anteilseigner überlege ich, wie ich künftig auf eine neue Krise reagieren kann beziehungsweise ob dann nicht in jeder schwierigen Situation ein neues 'Gefangenendilemma' drohen könnte. Meinen Sie nicht, dass nach der zweijährigen Schliessung, vor allem diese Alternative zur Abwicklung aus Anlegersicht inakzeptabel war?
KARL-HEINZ HEUSS:
Das glaube ich nicht, im Gegenteil. Wenn wir uns zurückerinnern, lag die Ursache der Rücknahmeaussetzung bei den allermeisten Produkten nicht in der Qualität der Produkte, sondern in der Massenflucht der Anleger, ausgelöst unter anderem durch einen Diskussionsentwurf zum Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz, in dem ein zehnprozentiger Bewertungsabschlag auf die Immobilien im Gespräch stand. Hierdurch verunsichert, haben viele Anleger die tägliche Rückgabemöglichkeit genutzt und wollten ihre Anteilscheine zurückgeben, um in Ruhe die politische Diskussion abzuwarten und dann gegebenenfalls wieder einzusteigen. Dies funktioniert bei offenen Immobilienfonds nicht. Eine jährliche Ausgabe/Rücknahme von Anteilen bietet dem Fondsmanagement zusätzlichen Handlungsspielraum für eine erfolgreiche Verwaltung offener Immobilienfonds und ist darüber hinaus sachgerecht bei Immobilieninvestitionen. Schliesslich würden Anleger auch keine Wohnung kaufen, wenn sie diese dann kurze Zeit später wieder verkaufen wollten.
FN:
Ihrer Antwort entnehme ich, dass Sie die neue Gesetzgebung also befürworten? Und wie steht es nun um die Anlageklasse der Offenen Immobilienfonds allgemein?
KARL-HEINZ HEUSS:
Wie zuvor erwähnt, werden offene Immobilienfonds von der Schutzwirkung des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes (AnsFuG) langfristig profitieren. Anleger sind in gewissen Grenzen weiterhin flexibel und können bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr unangekündigt zurückgeben. Das Fondsmanagement erhält zusätzliche Sicherheit bei der Liquiditätsplanung. Das AnsFuG ist eine sinnvolle Weiterentwicklung von offenen Immobilienfonds hin zum offenen Immobilienfonds 2.0, der in Zukunft mehr als verbriefte Immobilienanlage gesehen werden muss und weniger als Wertpapier.
FN:
So, nun möchten wir uns aber damit beschäftigen, wie nun - zwei Monate nach Abwicklungsstart - der Stand der Dinge ist beim CS Euroreal. Könnten Sie unseren Lesern bitte das derzeit laufende Prozedere bis zur kompletten Auflösung kurz beschreiben? Erwarten Sie, dass hierbei - wie etwa beim Degi Europa - während der Liquidation auch noch teils sehr erhebliche Abschreibungen auf die Immobilienwerte anfallen könnten?
KARL-HEINZ HEUSS:
Bis Mai haben wir bei den Verkäufen darauf geachtet, dass diese einem Durchschnitt des Gesamtportfolios entsprechen, um bei einer erfolgreichen Wiederaufnahme der Anteilscheinrücknahme weiterhin ein ausgewogenes Produkt anbieten zu können. Seit der Ankündigung der Auflösung des Fonds steht nun der bestmögliche Verkauf der Immobilien im Vordergrund, bei dem die Immobilien aus allen Segmenten (etwa Region, Nutzung, Alter) schrittweise unter Berücksichtigung der Markt- und Immobilienzyklen am Markt platziert werden. Um den Verkaufsprozess im besten Interesse der Anleger zu gestalten, werden wir die verbleibenden knapp fünf Jahre nutzen, um einerseits die in manchen Immobilien anstehenden Asset-Management-Aufgaben (wie z.B. Vermietungen, Modernisierungsmassnahmen) bis zu einem Verkauf abzuarbeiten und anderseits zunächst Immobilien in den Ländern mit vergleichsweise stabilen Volkswirtschaften wie z.B. Deutschland, Frankreich und Grossbritannien zu veräussern.
Das Ergebnis der Fondsauflösung hängt jedoch von den unterschiedlichsten Faktoren ab, wie der Entwicklung der Konjunktur und der Finanzmärkte, der Immobilienmärkte in den Investitionsländern des Fonds und nicht zuletzt dem Fortgang der Euro-/Staatsschuldenkrise. Auch wenn ich von der Qualität des Immobilienportfolios überzeugt bin und aus heutiger Sicht nicht mit erheblichen Abschreibungen rechne, ist das Ergebnis aus den genannten Gründen jedoch nicht seriös prognostizierbar.
FN:
Die bereits erwähnte erste Auszahlung ist ja recht rasch erfolgt, was wir als sehr anlegerfreundlich begrüssen. Allerdings wurde mit 4,30 Euro nur ein recht überschaubarer Betrag an die Anteilseigner zurückgezahlt. Wenn man sich die liquiden Mittel ansieht, so hätten doch durchaus 13 bis 16 Euro je Anteilschein ausgeschüttet werden können. Was hat dagegen gesprochen, den Anlegern gleich einen möglichst grossen Teil des Cashbestands auszubezahlen? Können Sie möglicherweise im Umfang der weiterhin vorgehaltenen Barmittel bald Bankkredite vorzeitig zurückzahlen?
KARL-HEINZ HEUSS:
Wie bereits erwähnt, haben wir uns vor dem Hintergrund der Tragweite der langen Rücknahmeaussetzung für eine erste, wenn auch kleinere Kapitalrückzahlung Anfang Juli entschieden. Auch bei offenen Immobilienfonds verhält es sich so, dass hinsichtlich der Rückzahlung von Darlehen bzw. der Ausschüttung der Liquidität an die Anleger zunächst die Gläubiger zu bedienen sind, bevor das Eigenkapital zurückgezahlt werden kann. Andernfalls würde der Fonds einem Illiquiditätsrisiko ausgesetzt werden, was nicht im Interesse der Anleger als Eigentümer ist; wir als Treuhänder dürfen das keinesfalls zulassen.
Daher haben wir von den 1,7 Mrd. Euro Liquidität in der Ausschüttung Anfang Juli mit 0,45 Mrd. Euro den maximal möglichen Betrag ausgeschüttet, um mit 1,4 Mrd. Euro Liquidität auch nach der Ausschüttung noch in der Lage zu sein, alle Darlehen zurückzahlen zu können, sollten diese sofort fällig werden. Zudem werden bis Ende 2014 rund 75 % aller Darlehen fällig, und eine Verlängerung der Darlehensverträge muss aufgrund der damit verbundenen Kosten sowie den anstehenden Verkäufen gut überlegt sein. Schliesslich wollen wir keine unnötigen Kosten produzieren. Sofern wir einen Teil dieser Liquidität jedoch an die Anleger ausschütten können, ohne den Fonds einem Risiko auszusetzen, werden wir das mit der nächsten Ausschüttung am 11. Dezember 2012 auf jeden Fall tun.
FN:
Sie haben also mit den finanzierenden Banken bei den meisten Darlehensverträgen relativ kurze Mindestlaufzeiten der Darlehen vereinbart. In welcher Höhe könnten dennoch Kosten für die vorzeitige Tilgung von Krediten anfallen? Wenn Finanzierungen durch Ihre Muttergesellschaft Credit Suisse erfolgt sind, halten Sie dann eine anlegerfreundliche Kulanzlösung für möglich, sodass auf solche Zahlungen verzichtet werden könnte?
KARL-HEINZ HEUSS:
Gerade um mögliche Kosten für die vorzeitige Tilgung von Darlehen zu vermeiden, sind wir bestrebt, die Darlehen erst am Ende der Zinsbindung oder Vertragslaufzeit abzulösen. Dies gilt für alle Banken mit denen wir zusammenarbeiten. Nicht zuletzt aus diesem Grunde halten wir aktuell noch die gesamte Höhe der Kreditverbindlichkeiten als Liquidität vor. Unabhängig davon sind wir mit den Darlehensgebern im ständigen Dialog und bereit, Darlehen ganz oder teilweise auch vorzeitig zurückzuführen, sofern die aus Sicht der Anleger sinnvoll ist und zusätzliche Kosten vermieden werden. Per Ende Juni 2012 hat der CS Euroreal Kreditverbindlichkeiten i.H.v. rd. 1,37 Mrd. Euro verteilt auf 13 verschiedene finanzierende Kreditinstitute mit Sitz in Deutschland und im europäischen Ausland.
FN:
Mit der Europa-Galerie in Saarbrücken wurde bereits eine der 98 Immobilien innerhalb der Abwicklung erfolgreich auf Verkehrswertniveau veräussert. Sicher befinden sich einige weitere Immobilienverkäufe in einem finalen Stadium. Können Sie uns hierzu einen kleinen Überblick über den Stand oder die Planung der aktuellen Verkaufsaktivitäten geben?
KARL-HEINZ HEUSS:
Bis Jahresende planen wir weitere Verkäufe in Höhe von rd. 500 Mio. Euro. Tendenziell ist es über die Sommermonate etwas ruhiger, im letzten Quartal finden dann wieder mehr Marktbewegungen statt. Letztendlich steht jedoch nicht die Zeitkomponente im Vordergrund, dafür haben wir ja fünf Jahre Zeit. Entscheidend ist, dass wir den Abverkauf der Immobilien im bestmöglichen Interesse der Anleger gestalten können, und da sind wir zuversichtlich.
FN:
Herr Heuß, wir bedanken uns herzlich für das interessante Interview!
© 2012 FN
