Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3-2014
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02.10.2014 / 23:10
02. Oktober 2014
GEWERBEINVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND Q3-2014
Umsatzplus von knapp einem Drittel auf 25,4 Mrd. Euro - Zuwächse in allen Segmenten und Regionen
Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien knüpfte im 3. Quartal nahtlos an seine Entwicklung im 1. Halbjahr an. Zwischen Juli und September wechselten Objekte für gut 7,8 Mrd. Euro den Besitzer, wodurch sich das Transaktionsvolumen der ersten drei Quartale des laufenden Jahres auf 24,4 Mrd. Euro summierte. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht dies einem Zuwachs von 31 %. "Deutsche Gewerbeimmobilien scheinen momentan eine Verkaufsgarantie eingebaut zu haben. Die Investoren fragen Objekte aller Nutzungsarten und in allen Regionen des Landes nach", kommentiert Andreas Wende, COO und Head of Investment bei Savills Deutschland, das aktuelle Marktgeschehen.
Tatsächlich stieg das Transaktionsvolumen sowohl in den Top-6-Standorten - um 13 % auf ca. 11,2 Mrd. Euro - als auch außerhalb dieser Metropolen (+ 51 % auf 14,2 Mrd. Euro). Dasselbe Bild zeigt sich bei Betrachtung der Nutzungsarten, wo alle Segmente Zuwächse gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verzeichneten. Am deutlichsten fiel das Plus bei Hotels (+ 104 %) sowie Logistik- / Industrieimmobilien (+ 88 %) aus. "Gerade der klare Anstieg bei den Sonderimmobilien macht deutlich, dass die relative Standortattraktivität Deutschlands bei den Investitionsentscheidungen eine größere Rolle spielt als die konkrete Nutzungsart oder die spezifische Immobilie", schlussfolgert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Darauf deutet auch das Geschehen im Portfoliosegment hin. Insgesamt flossen im bisherigen Jahresverlauf mehr als 9,2 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilienpakete, die damit wesentlich stärker zulegten als der Gesamtmarkt (+ 131 %).
Die hohe Dynamik am Investmentmarkt im Allgemeinen und im Portfoliosegment im Besonderen ist nicht zuletzt den ausländischen Investoren geschuldet. Etwas mehr als die Hälfte des gesamten investierten Volumens ging auf ihr Konto, bei Portfolios waren es sogar etwa drei Viertel des Transaktionsvolumens. Die größte ausländische Käufergruppe waren US-Amerikaner (ca. 2,9 Mrd. Euro), gefolgt von britischen Investoren (2,3 Mrd. Euro) sowie Franzosen (1,6 Mrd. Euro). Bemerkenswert ist darüber hinaus das deutlich gestiegene Engagement asiatischer Investoren. So investierten Käufer aus Singapur etwa 350 Mio. Euro, Australier mehr als 280 Mio. Euro und Südkoreaner ca. 220 Mio. Euro. Insgesamt investierten Akteure aus dem asiatisch-pazifischen Raum (ohne Nahost) mehr als 1,4 Mrd. Euro direkt und damit mehr als neun Mal so viel wie noch im selben Zeitraum des letzten Jahres.
Dass es inzwischen eine Nachfrage über alle Risikoklassen hinweg gibt, zeigt nicht nur die Verteilung des Transaktionsvolumens auf Standorte und Nutzungsarten, sondern auch die Zusammensetzung der Investorentypen. So waren Versicherungen als klassisch risikoaverse Käufer auf der einen und Private-Equity-Fonds als opportunistische Akteure auf der anderen Seite die größten Nettoinvestoren. Beide kauften im bisherigen Jahresverlauf für netto knapp 1,6 Mrd. Euro ein, wenngleich Letztere dabei deutlich mehr Geld bewegten (Ankaufsvolumen ca. 3,1 Mrd. Euro, Verkaufsvolumen ca. 1,5 Mrd. Euro) als die Assekuranzen (ca. 2,1 Mrd. bzw. 0,5 Mrd. Euro). Insgesamt am aktivsten waren wie schon in den Vorjahren die Spezialfonds, die deutsche Gewerbeimmobilien für mehr als 4,5 Mrd. Euro kauften und im Volumen von ca. 3,2 Mrd. Euro verkauften.
Obwohl die ausgesprochene Core-Fokussierung der vergangenen Jahre nicht mehr zu beobachten ist und sich vor allem Value-Add-Produkte einer hohen Nachfrage erfreuen, ist die Preissensibilität im Non-Core-Segment nach wie vor hoch. "Sobald Investoren mit Mängeln konfrontiert werden - sei es bei Vermietungssituation, Objektqualität oder Standort - schauen sich Investoren diese Risikofaktoren sehr genau an und preisen sie entsprechend ein", führt Wende aus und ergänzt: "Die Priorisierung der meisten Investoren lautet: erstens Standort, zweitens Objektqualität und drittens Vermietungssituation bzw. Vertragslaufzeit. Mit anderen Worten: Lagenachteile werden mit dem größten Preisabschlag bestraft, wohingegen die Mietvertragslaufzeiten längst nicht mehr die hohe Relevanz der unmittelbaren Nachkrisenjahre genießen wird". Dementsprechend hat sich das Preisniveau im Non-Core-Segment nur marginal erhöht. So gaben beispielsweise die Renditen für Büroobjekte in den B-Lagen der Top-6-Standorte im Vergleich zum Vorquartal um etwa 10 bis 20 Basispunkte nach. Im Spitzensegment gab es aufgrund der ohnehin schon rekordniedrigen Renditen nur noch vereinzelte Rückgänge - etwa bei Logistikimmobilien und Geschäftshäusern, wo die Spitzenrenditen um jeweils etwa 10 Basispunkte auf 6,4 % bzw. 4,0 % nachgaben.
Für das 4. Quartal ist angesichts einiger noch ausstehender Großabschlüsse sowie insgesamt sehr vielen laufenden Verkaufsprozessen mit einem außergewöhnlich hohen Umsatz im zweistelligen Milliarden-Bereich zu rechnen, so dass der Gesamtjahresumsatz mindestens nahe an die 40-Milliarden-Euro-Marke heranreichen dürfte.
Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland im 1. bis 3. Quartal 2014 im Überblick
Q3-2014 Q3-2013 Veränderung Büro EUR 10,69 Mrd. EUR 7,62 Mrd. + 40 % Einzelhandel (inkl. EUR 6,79 Mrd. EUR 6,52 Mrd. + 4 % Geschäftshäuser) Logistik / Industrie EUR 2,80 Mrd. EUR 1,49 Mrd. + 88 % Hotel EUR 2,33 Mrd. EUR 1,14 Mrd. + 104 % Entwicklungsgrundstücke EUR 0,64 Mrd. EUR 0,86 Mrd. - 26 % Sonstige EUR 2,14 Mrd. EUR 1,70 Mrd. + 26 % Summe EUR 25,39 Mrd. EUR 19,32 Mrd. + 31 %
Savills Research 2014
Über Savills:
Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 500 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit insgesamt über 25.000 Mitarbeitern.
In Deutschland ist Savills mit rund 160 Mitarbeitern in sechs Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:
- An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios
- Corporate Finance - Valuation
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