Herr Dr. Holger-Ludwig Riemer im Experteninterview zum Thema: "Was taugt die Immobilie als Kapitalanlage zu jedem Preis?"
Neben seinen Tätigkeiten als Rechtsanwalt, Unternehmer und Autor, besitzt der gebürtige Düsseldorfer Herr Dr. Holger-Ludwig Riemer als Inhaber und Vorsitzender der Audentic AG sowie der Wohnwert AG eine umfangreiche Expertise im juristischen Bereich wie auch im unternehmerischen Kontext. Wir haben ihn als Experten zum Thema "Was taugt die Immobilie als Kapitalanlage zu jedem Preis?" selbst befragt.
Die Beliebtheit des Immobilienmarktes ist für Kapitalanleger auf einem Höhenflug. Welchen Hintergrund hat diese Entwicklung der letzten Jahre?
Dr. Riemer: Seit der infolge der Lehmann Pleite im Jahr 2008 entstandenen Eurokrise hat die Europäische Zentralbank zur Stabilisierung des Marktes diesen in mehreren Schritten mit immer billigerem Geld, bis hin zum Nullzins, geflutet. Das Geld nivelliert die unterschiedlichen Leistungsvermögen der EU-Mitgliedsstaaten und sorgt so für den Kernzusammenhalt der Mitglieder untereinander, was gut ist. Das billige Geld soll letztlich die Investitionstätigkeit der Marktteilnehmer motivieren, um Wachstum zu generieren. Vor allem, wer schon Geld hat, z.B. Pensionsfonds, Versicherungen, Beteiligungsgesellschaften und institutionelle Investoren bekommen noch mehr billiges Geld oben drauf und können dann damit lukrative Anlagemöglichkeiten suchen. Trotz der inzwischen durch das Corona Virus bedingten größten Wirtschaftskrise Deutschlands seit dem 2. Weltkrieg mit Hunderttausenden von Kurzarbeitenden, Arbeitslosen und einer drohenden Pleitewelle ist so viel Kapital auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten, wie noch niemals zuvor. Ursache ist mitunter, dass diese Gelder reine Buchungssätze sind und nicht mehr wie früher durch Sachwerte wie Gold etc. unterlegt sind. Anleger suchen deshalb vornehmlich Immobilien mit stabilen Erträgen zum Kauf. Insoweit haben Immobilien den Vorteil über einen substantiellen Sachwert zu verfügen, der gerne als "Betongold" bezeichnet wird. Auf Betongold, also eine dinglich gesicherte Kapitalanlage, spekuliert aber mittlerweile auch das Gros der Menschen, die bei der Bank sechsstellige mit "Strafzins" belegte Vermögen haben. Es sind deshalb nicht nur die großen Immobilienprojekte, sondern auch Eigenheime und Wohnungen stark nachgefragt. Durch das geringe Angebot bei starker Nachfrage sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren daher kontinuierlich gestiegen.
Es fließt weiterhin unvermindert viel Geld von Investoren in den Immobilienmarkt. Wie lassen sich die teils horrenden Preise auch im Hinblick auf die Bewertungskriterien noch rechtfertigen?
Dr. Riemer: In einigen wenigen Top-Lagen und bei substantiellen Besonderheiten von Immobilien mag es in den nächsten Jahren noch Wertsteigerungen geben. Insbesondere in den großstädtischen Ballungsräumen. Die Luft ist hier aber schon recht dünn. Bei Preisen über dem 30fachen der jährlichen Jahresnettomiete werden Finanzierungen eng, zumal jede Immobilie auch noch mit einem individuellen Kostenapparat verbunden ist. Aber natürlich kann man auch aus Verlustangst hochpreisig in Immobilien investieren. Es gibt ja auch Investoren, die kaufen negative Bundesanleihen.
Dabei herrscht auch ein starkes Missverhältnis zu Lagen, in denen kaum noch jemand bereit ist, die aufgerufenen Immobilienpreise zu zahlen. Welche Risiken kann das für die Marktstabilität aber auch den einzelnen Investor mit sich bringen?
Dr. Riemer: Natürlich gibt es auch Lagen, z.B. eher ländlich an der Peripherie gelegen, wo es infolge der demografischen Entwicklung der nächsten Jahre kein Kaufinteresse mehr geben wird. Diese Entwicklungen sind für heutige Investoren jedoch regelmäßig vorhersehbar. Bitter ist eine solche Entwicklung aber z.B. für Häuslebauer, die mit der eigenen Immobilie die Rente aufbessern wollten. Schwierig sind außerdem "Zwischenlagen", die schon zum großstädtischen Ballungsraum gehörig, aber trotzdem unattraktiv sind. Hier versprechen einige Makler gerne Phantasiepreise. Das böse Erwachen kommt, wenn die Immobilie dann vom Preis her verbrannt ist. Schwieriger dürfte aktuell die Frage zu beantworten sein, wie sich die Corona Pandemie auf die Nutzung von Immobilien und deren Wertentwicklung auswirken wird. Insolvenzen im Handel, der Gastronomie, Hotel-, Event - und Reisebranche sowie die Digitalisierung der Kommunikation im Bürosektor können großräumig zu Ertragseinbrüchen und Wertkorrekturen bis hin zu Nachfinanzierungen bei Gewerbe-lastigen Immobilien führen.
Auch von negativen Renditen ist bei Immobilienkäufen inzwischen die Rede. Ist eine Kapitalanlage ohne oder mit negativer Rendite überhaupt noch eine Kapitalanlage?
Dr. Riemer: Grundsätzlich ist die Motivation bei der Anlage von Kapital an die Erwartung geknüpft, damit einen Ertrag zu erwirtschaften und das Kapital zu vermehren. Seit dem allgemeinen Niedergang der Zinsen und sogar Strafzinsen bei der Bank, ist ein regelrechter Anlagedruck entstanden, schließlich will niemand Geld verlieren. Die Verlustangst treibt dabei mitunter irrationale Blüten. Der Erwerb oder das Halten von Immobilien, die sich nicht rechnen oder sogar ein echtes Zuschussgeschäft sind, macht zwar wirtschaftlich keinen Sinn, letztlich kommt es aber immer auf die eigene Zukunftsprognose an. Und viele glauben, dass die Wertsteigerungen der letzten 10 Jahre auch die nächsten Jahre selbstverständlich so weiter gehen wird. Dabei zeigen die aktuell aufbauenden Negativeffekte der Corona Pandemie schon, dass dem wahrscheinlich gerade nicht so ist. Insoweit ist gerade auch das Investment in Immobilien eben auch nur eine Spekulation.
Welche Opportunitätserwägungen sind vor Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage sinnvoller Weise anzustellen?
Dr. Riemer: Eine sinnvolle Kapitalanlage ist nur mit nachhaltigen Erträgen möglich. Diese lassen sich aber nicht nur für Immobilien darstellen. Die Beteiligung an gut positionierten Unternehmen ist mindestens ebenso lukrativ, erfordert allerdings etwas mehr Insiderwissen und Erfahrung. Für alle zugänglich und durchaus attraktiv ist auch die Anlage in Aktien an der Börse. Bei der Auswahl von seriösen und nachhaltigen Unternehmen ist schon durch die Dividende eine durchaus sichere Verzinsung von 4-6% möglich. Natürlich kann man hier die Spekulation auch auf die Spitze treiben, was aber nicht Sinn der Sache ist. Die gegenständlichen Unternehmen sind zumindest bei größeren Gewerbeimmobilien immer auch auf der Nutzerseite vertreten, sodass deren wirtschaftliche Überlebensfähigkeit so oder so auf die Rentabilität der Immobilien durchschlagen kann. Warum also nicht direkt Aktien von dem Unternehmen kaufen, dass man sonst gerne als Mieter hätte?
Wie schätzen Sie im Hinblick auf die aktuellen Entwicklungen und Trends die Zukunft der Branche ein?
Dr. Riemer: Für an Sicherheit interessierte Anleger wird die Immobilie auch zukünftig erste Wahl sein. Die nächsten 10 Jahre werden aber nicht wie die letzten 10 Jahre sein. Schon die Auswirkungen der Corona Pandemie werden einige Immobilienanlagen der Vergangenheit in Schieflage bringen. Die Auswahl von Immobilieninvestments muss vor dem Hintergrund der sich durch die Digitalisierung extrem beschleunigten Wirtschaft und Gesellschaft noch deutlich differenzierter erfolgen. An eine Erhöhung der Zinsen glaube ich nicht, weil damit die europäische Gemeinschaft zerbrechen würde, was politisch nicht gewollt ist.
Enthaltene Werte: DE0009653394,EU0009652759,XC0009677409,SE0006425815,CH0420019983
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