Der ifo-Geschäftsklimaindex hat im März deutlich zugelegt, auf den höchsten Indexstand seit Juni 2019. Hauptgrund für diesen Optimismus ist der Export, der, angetrieben durch die globalen Zugpferde USA und China, wieder an Fahrt aufgenommen hat. Die Industrie ist demnach so optimistisch wie zuletzt 2010, in allen Industriebereichen stehen die Zeichen auf Aufschwung. Sogar bei den Dienstleistern stieg die Zufriedenheit mit der aktuellen Lage und auch der Optimismus mit Blick auf die nächsten sechs Monate hat zugenommen. Gestützt wird dieses Bild vom Arbeitsmarkt. Dieser zeigt sich auch im zweiten Lockdown sehr robust. Das Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) rechnet für den Jahresdurchschnitt 2021 mit einem Rückgang der Arbeitslosigkeit um 110.000 Personen, gleichzeitig soll die Erwerbstätigkeit spürbar zunehmen. Der von der Pandemie besonders betroffene Bereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe wird 2021 insgesamt 30.000 Stellen abbauen (ohne Selbstständige). Dagegen werden in den Bereichen Öffentliche Dienstleister, Erziehung und Gesundheit 190.000 zusätzliche Stellen geschaffen. In der Summe ergibt sich in den für die Bürovermietungsmärkte wichtigen Sektoren (Dienstleistung, EDV, Immobilien, Finanzwirtschaft) ein Plus von 160.000 Stellen. "Unter 'normalen' pandemiefreien Umständen ergäbe das einen zusätzlich benötigten deutschlandweiten Büroflächenbedarf von 2,6 bis 3,2 Mio. m². Auch wenn wir in der aktuellen Diskussion über die Zukunft des Büros, der künftigen Arbeitswelten und der Bedeutung des Home Office das starke Bedürfnis nach Rückkehr ins Büro diskutieren und einen deutlichen Trend dahin beobachten, dass das Büro auch in einer Welt nach Corona seine Bedeutung für die Unternehmen behalten wird, so muss man bei solchen Szenarien derzeit noch Vorsicht walten lassen", erläutert Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency JLL Germany.
Nachfrage nach Büroflächen nimmt wieder Fahrt auf
War's das schon mit der Krise am deutschen Büromarkt? Angesichts eines Umsatzvolumens in Höhe von 715.000 m² in den ersten drei Monaten des Jahres mag man diese Frage spontan mit "Ja" beantworten. Denn das ist fast der Umsatz aus dem ersten und bislang letzten Corona-freien Quartal 2020 (minus 1 %). "Zumindest scheint die Nachfragedelle zunächst einmal überwunden und der aus den jüngsten Stimmungsindikatoren sprudelnde Optimismus scheint auch dafür gesorgt zu haben, dass der Fuß etwas vom Bremspedal in Bezug auf die Anmietung von neuen Flächen in den Big 7 genommen wurde. Angesichts der zahlreichen in diesem Jahr auslaufenden Mietverträge standen und stehen allerdings viele Unternehmen unter einem gewissen Druck, aktiv zu werden und wenn die Option Mietvertragsverlängerung nicht zum Tragen kommt, bleibt am Ende nur der Umzug in neue Flächen", so Dr. Kortmann.
Beim Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich, dass in immerhin vier der sieben Hochburgen ein Umsatzplus gegenüber dem ersten Quartal 2020 zu konstatieren ist. Dieses Plus fällt in Köln mit über 130 Prozent besonders deutlich aus. Auch in Hamburg (+31 %), Frankfurt (+22 %) und Berlin (+20 %) konnte Wachstum registriert werden. Stuttgart hielt mit vermieteten rund 33.000 m² sein Vorjahresniveau, lediglich München (- 44 %) und Düsseldorf (- 52 %) mussten weitere deutliche Einbußen hinnehmen. In der bayerischen Landeshauptstadt fehlten in diesem Quartal die sonst so typischen Eigennutzerdeals besonders im Umland.
Euphorie ist auf den Büromärkten allerdings noch nicht angesagt. Zwar sind die Unternehmen und deren Flächengesuche wieder aktiver als letztes Jahr, die Verunsicherung über den weiteren Geschäftsverlauf ist aber immer noch spürbar. Und zum anderen zeigt ein Blick auf die Vertragsabschlüsse, dass ungewöhnlich viele Verträge durch Nutzer der Öffentlichen Hand abgeschlossen wurden (so waren Behörden z.B. für die zwei größten Vermietungen in Köln verantwortlich). Die sonst die Märkte dominierenden persönlichen und unternehmensbezogenen Dienstleister üben sich noch in Zurückhaltung. "Auf Basis der im Markt aktiven Gesuche gehen wir im weiteren Jahresverlauf von einer Belebung besonders bei größeren Abschlüssen aus und erwarten ein Umsatzergebnis von über 2,9 Mio. m², gleichbedeutend einem Anstieg gegenüber 2020 um 10 Prozent", prognostiziert Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany.
Leimbach weiter: "Selbst das mag angesichts der Informations- und Diskussionsflut rund um das Thema Home Office und daraus folgenden Reduzierungen der benötigten Büroflächen optimistisch klingen. Aber: wir schließen uns nicht dem Abgesang auf Büros als zentrale Arbeitsorte an, im Gegenteil, deren Bedeutung kann sogar steigen und in vielen Unternehmensetagen ist die erste Home Office Euphorie einer gewissen Ernüchterung gewichen. Kommunikation, Mitarbeiterbindung und Zugehörigkeitsgefühl sind nur einige der Aspekte, die Mitarbeiter außerhalb des Büros vermissen."
Leerstände legen weiter deutlich zu
Fast 32 Prozent. Das ist der Anstieg der leerstehenden Flächen zum Ende des ersten Quartals im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt. In absoluten Zahlen ausgedrückt entspricht das fast 900.000 m². Hört sich viel an? Nein, noch nicht, denn die über alle Big 7 gemittelte Leerstandsquote liegt mit 3,9 Prozent immer noch deutlich unter der wichtigen 5 Prozent-Schwelle. Besonders stark hat das Angebot kurzfristig verfügbaren Flächenvolumens in Berlin zugelegt, plus 81 Prozent auf eine Quote von 3,4 Prozent, ebenfalls deutlich über dem Schnitt liegt München mit einem Plus des Leerstandsvolumens von 60 Prozent auf eine Quote von 3,8 Prozent - also in beiden Fällen immer noch ein sehr niedriger Wert. Stuttgart als einzige der Big 7 weist sogar einen Rückgang aus. Der Flächenmangel ist eklatant in der schwäbischen Landeshauptstadt (2,0%).
Aktuell werden in den Big 7 rund 12 Prozent (ca. 455.000 m²) des gesamten Leerstands zur Untermiete angeboten, wie im letzten Quartal auch, hier ist also keine überproportionale Steigerung erkennbar. "Je nachdem, wie stark Nutzer von der Pandemie betroffen sind, kann es jedoch im weiteren Jahresverlauf aufgrund einer finanziellen Notlage zu einer Zunahme des Angebotes von Untermietflächen kommen", gibt Leimbach zu bedenken. Leimbach weiter: "Bis zum Ende des Jahres erwarten wie nach wie vor einen weiteren moderaten Anstieg der Leerstände auf 4,5 Prozent im Schnitt. Bei neuwertigen, flexiblen Flächen mit einer Ausstattung, die dem Wunsch der Nutzer nach einem Mehr an Wohlfühlatmosphäre entsprechen und die dazu noch entsprechende Nachhaltigkeitsbedingungen erfüllen, sinken signifikant die Leerstandsrisiken."
Über 4 Mio. m² Flächen im Bau, aber rund die Hälfte bereits vermietet
Für die weitere Marktentwicklung ist es neben dem Blick auf die Nachfrage wesentlich, was auf der Angebotsseite passiert. Neben dem Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen, also dem Leerstand, sind aktuell sich im Bau befindende Büros von Relevanz. Ein zu hohes Bauvolumen könnte bei einer schwachen Nachfrage einen Mietpreisruck nach unten auslösen.
In den ersten drei Monaten 2021 wurden in den Big 7 zusammen knapp 594.000 m² fertiggestellt und damit fast dreimal so viel wie im ersten Quartal 2020 (+170 Prozent). "Für die nächsten drei Quartale werden knapp 1,3 Mio. m² erwartet, in Summe wird das 2021er Neubauvolumen damit also bei rund 1,9 Mio. m² liegen. Das sind fast 300.000 m² weniger, als noch Ende 2020 gedacht und zeigt, dass es nach wie vor zeitliche Verschiebungen gibt, wo immer es noch möglich ist", so Leimbach. Für 2022 stünden aktuell weitere 2,2 Mio. m² im Bau oder befinden sich in der Planung, auch hier etwas weniger als noch vor drei Monaten erwartet. Und Scheunemann ergänzt: "In der Summe über alle Big 7 und unabhängig vom Fertigstellungsjahr, befinden sich derzeit rund 4,2 Mio. m² Büroimmobilien im Bau, die knapp 4,4 Prozent des derzeitigen Gesamtbestands entsprechen (knapp 96 Mio. m²). Das sind sowohl im europäischen als auch im historischen Vergleich noch keine besorgniserregenden Kennziffern und nur etwas mehr als die Hälfte dieser Flächen (2,2 Mio. m²) stehen aktuell noch suchenden Unternehmen zur Verfügung.
Dennoch gilt es, das Neubauvolumen im Auge zu behalten und nur, wenn im weiteren Jahresverlauf die Nachfrage wieder anzieht, wird es keine negativen Implikationen auf die Märkte haben."
Spitzenmieten unverändert - Wachstum nur noch in Berlin
Der JLL-Spitzenmietpreisindex liegt zum Ende des Quartals weiterhin bei 222,4 Punkten und damit unverändert gegenüber dem Abschlussquartal 2020. Auch im Vorjahresvergleich kann nach wie vor ein Plus von 2,0 Prozent notiert werden. Beim Blick auf die Big 7 zeigen Stuttgart mit einem Plus von 4,1 Prozent und Hamburg mit 6,9 Prozent die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich.
"Im weiteren Jahresverlauf 2021 dürfte das Plus im Mietpreisindex auslaufen. Für das Gesamtjahr erwarten wir nur noch für Berlin ein Wachstum von 2,6 Prozent, alle anderen Märkte bleiben stabil bei ihren aktuellen Werten. Insgesamt schlägt sich das dann in einem nur noch marginalen Plus von 0,4 Prozent im Index nieder. Wir gehen aber davon aus, dass bereits nächstes Jahr wieder eine Zwei vor dem Komma stehen wird", so Helge Scheunemann. Und Stephan Leimbach ergänzt: "Die ganz große Dynamik erwarten wir also nicht, dies wäre angesichts der Schwere der aktuellen Krise und der länger als von vielen erwarteten andauernden Erholungsphase unrealistisch. Auch die Unternehmen müssen in kleinen und vor allem wohlüberlegten Schritten denken, zu einschneidend sind die künftigen Veränderungsprozesse in Bezug auf Remote Working, Bürobelegungsquoten oder Flächenausstattungen."
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