Bereits seit mehreren Jahren steht die Immobilienbranche unter erheblichem Druck.
Sorgte erst die Verknappung von Baumaterialien und der sich zuspitzende Fachkräftemangel für eine massive Verlangsamung bei unterschiedlichsten Projekten, drückt aktuell die Energiekrise auf die Nachfrage. Wie ist die Lage im Bereich der Luxusimmobilien, welche Entwicklungen sehen die Branchenexperten voraus?
Schon seit etlichen Monaten deutete sich für Brancheninsider eine ernstzunehmende Immobilienkrise an. Im Juli 2022 stellte das Immobilienportal Immoscout24 einen starken Rückgang bei den digitalen Suchanfragen nach ausgewiesenen Luxusobjekten fest. In Berlin reduzierte sich das Volumen um 42 Prozent, Hamburg folgte mit 39 Prozent, in Frankfurt am Main wurden immerhin noch 34 Prozent weniger Suchaufträge gezählt. Unter der Hand gilt es im Expertenkreis als sicher, dass sich dieser Krisenstatus im dritten Quartal 2022 weiter ausgeprägt hat. Nach einem jahrelangen Kontinuum steigender Nachfrage und Preise im Luxussegment bedeutet diese Entwicklung also eine echte Trendwende. Brancheninsider erwarten im Winter 22/23 während der Heizperiode aufgrund der explodierenden Energienebenkosten einen Nachfragetiefpunkt. Drei hauptsächliche Negativfaktoren verstärken sich dabei gegenseitig und wirken als erhebliche Brandbeschleuniger der Immobilienkrise:
Verteuerung der Energiekosten von über 40 Prozent
Das Statistische Bundesamt registrierte für den September 2022 eine Inflationsrate von 10 Prozent. Die Energiepreise wirken sich dabei mit einem Zuwachs von 43,9 Prozent neben den Nahrungsmittelpreisen am stärksten auf den Anstieg der Preisindizes aus. Peter Rabitz, Verkäufer von Luxusimmobilien in Berlin stellt dazu fest: "Jetzt in der Heizperiode werden die Energieengpässe ein omnipräsentes Thema sein. Unabhängig davon, ob hochpreisige Immobilien davon betroffen sind oder nicht. Richtung Frühjahr 2023 rechne ich persönlich mit einer ersten Entspannung der Energie-Lage."
Peter Rabitz (Foto) ist Experte für Luxusimmobilien in Berlin. © yourberlinagent.com/de
Anstieg der Bauzinsen auf 4 Prozent
Wurde die letzte Dekade von einer stabilen Nullzinsphase dominiert, gehen die Zinskosten für Baukredite gerade wieder in die Höhe und liegen Mitte Oktober bei einem seit 2011 unerreichten Spitzenwert von 4 Prozent. Peter Rabitz rechnet im Laufe des nächsten Jahres aber nicht mit einem weiter ungebremsten Anstieg: "Ob die Prognose auch für Inflation und Co. gilt, kann ich natürlich nicht vorhersagen. Ehrlich gesagt halte ich eine Stabilisierung der Bauzinsen bei 3,5% bis 4% in 2023 aber für wahrscheinlich. Bis zur zweiten Hälfte des kommenden Jahres rechne ich mit einem gedämpften Markt, der sich erst vollständig entspannen wird, wenn globale Unsicherheiten wie der gebeutelte Energiemarkt oder die Corona-Lage in China entschärft sind." Das Luxussegment wird traditionell auch eher weniger von einer Bauzinsvolatilität beeinträchtigt.
Zweistelliger Auftragsrückgang durch Materialknappheit und Fachkräftemangel
Nichtsdestotrotz wirken sich die seit der Corona-Pandemie wirkende Angebotsverknappung bezüglich des gesamten Baumaterialmarkts sowie die nicht gelöste Problematik des Fachkräftemangels uneingeschränkt auf den Sektor der Premium- und Luxusimmobilien aus. Leidet dabei der allgemeine Wohnungsmarkt vornehmlich unter der Reduzierung und Stornierung von Neubauprojekten, setzen sich Experten für Luxusimmobilien eher mit einer Zurückhaltung bei renovierungs- und sanierungsbedürftigen Objekten auseinander: "Wir stellen an allen unseren Standorten fest, dass renovierungsbedürftige Objekte aufgrund der Lieferengpässe im Bauwesen weniger nachgefragt sind. Deswegen steigen auch die Preise bei Bestandsimmobilien, die einer Renovierung nicht bedürfen," konstatiert Olivier Peters von Sotheby's International Realty in Frankfurt und Wiesbaden. Tobias Schulze von Sotheby's International Realty in NRW ergänzt dazu: "Zudem sind die Baukosten aufgrund der Materialknappheit, aber auch durch erhöhte KfW-Standards gestiegen. Dieses sind weitere Gründe, warum eher in Neubauprojekte oder gut erhaltene Bestandsimmobilien investiert wird." Dementsprechend schauen Interessenten im Bereich von Hochpreisobjekten sehr genau auf Bestands-Qualität und Folgekosten. Die Immobilien müssen einen hervorragenden Ist-Zustand aufweisen, der so gut wie keine weiteren Arbeiten erfordert. Sind zusätzliche Maßnahmen erforderlich, dürfen diese nicht von einer unsicheren Materiallage, volatilen Energiekosten oder der Verfügbarkeit von Spezialisten abhängen, deren Knowhow überall nachgefragt wird. "Schlussendlich bin ich ein großer Fan davon, Objekte solange zu prüfen, bis man sich in der Käuferposition auch vollständig wohlfühlt. Luxusimmobilien müssen heute in einem perfekten Zustand sein und dürfen keine zusätzlichen Arbeiten voraussetzen. Erst wenn dies gewährleistet ist, sollte man aktiv werden," fasst Peter Rabitz seine Position zusammen.
Fazit: Die Lage im Luxussegment ist angespannt, aber nicht existenzbedrohend
Branchenexperten stellen also durchaus eine gewisse Zurückhaltung im Markt für Luxusimmobilien fest. Gleichzeitig achten Interessenten jetzt noch stärker auf bestimmte Faktoren, bevor sie sich weiter engagieren. Eine ausgewiesene Krise in dieser Nische steht aber offensichtlich nicht ins Haus. Wechselt man die Perspektive, lässt sich sogar ein spezifischer Nachfrageanstieg feststellen. Benjamin Dau (32), Geschäftsführer der Mayer und Dau Immobilien sagt dazu: "Sowohl während der Pandemie, aber auch jetzt wird im ausländischen, europäischen Bereich vermehrt nach Zweitwohnsitzen gesucht. Nichtsdestotrotz sind auch die Preise für Zweitwohnsitze in adäquater Lage in Küstennähe oder auf den Inseln in Deutschland noch einmal drastisch angestiegen. Aktuell verzeichnen wir eine erhöhte Nachfrage etwa von britischen sowie französischen Kunden nach Luxusimmobilien gerade in der Hauptstadt."
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