Ein 2-Jahresvergleich von immowelt zur Veränderung der für 1.000 Euro Kaltmiete erhältlichen Wohnfläche in 70 ausgewählten deutschen Städten zeigt:
- In 63 von 70 Städten gibt es heute für das gleiche Geld weniger Wohnraum als 2021 - in der Spitze Rückgang von 15 Quadratmetern
- In Berlin sinkt die durchschnittlich für 1.000 Euro Kaltmiete erhältliche Wohnfläche von 97 auf 87 Quadratmeter; in München gibt es für denselben Betrag derzeit nur noch 59 Quadratmeter
- Stärkste absolute Einbußen in Schwerin (-15 Quadratmeter) und Hagen (-14 Quadratmeter)
- Mehr Wohnfläche für gleiches Budget in Frankfurt; Zuwächse in insgesamt 6 Städten
Wer eine Mietwohnung in der Großstadt sucht, bekommt heute für dasselbe Geld teils deutlich weniger Wohnfläche als vor 2 Jahren. Bei einem Budget von 1.000 Euro für die Kaltmiete ist die leistbare Wohnfläche um bis zu 15 Quadratmeter gesunken, was in etwa der Größe eines Zimmers entspricht. Das ist das Ergebnis eines 2-Jahresvergleichs von immowelt für 70 ausgewählte Städte, in dem die für 1.000 Euro leistbare Wohnfläche einer Bestandswohnung im September 2021 und 2023 untersucht wurde. Zwar ist zu berücksichtigen, dass 1.000 Euro inflationsbedingt vor zwei Jahren noch eine höhere Kaufkraft hatten - die Deutschen haben damals noch mehr für ihr Geld bekommen. Doch auch die Mietpreisanstiege der vergangenen Jahre haben dazu beigetragen, dass sich Wohnungssuchende heute für dasselbe Budget teils deutlich weniger Wohnraum leisten können als 2021. Neben den steigenden Kaltmieten stellen auch die wachsenden Nebenkosten ein zunehmendes Problem für Mieter dar. Aufgrund der gestiegenen Heizkosten, müssen Wohnungssuchende hier ebenfalls mit einer deutlich höheren Belastung rechnen als vor 2 Jahren.
"Der starke Anstieg der Angebotsmieten führt zu einer sinkenden Mobilität auf dem Wohnungsmarkt, da sich ein Wechsel in eine andere Immobilie finanziell immer seltener lohnt", sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. "Selbst ein Umzug in eine kleinere Wohnung ist nicht zwangsläufig mit einer Kostenersparnis verbunden. Insbesondere ältere Menschen bleiben daher in ihren vergleichsweise preiswerten geräumigen Wohnungen, auch wenn sie den Platz vielleicht eigentlich nicht mehr benötigen."
Berlin: 10 Quadratmeter weniger für gleiches Geld
Unter den Metropolen fällt die Verringerung der leistbaren Wohnfläche in Berlin am deutlichsten aus. Wer vor 2 Jahren eine Mietwohnung in der Hauptstadt suchte, konnte sich für 1.000 Euro Kaltmiete im Schnitt eine Bestandswohnung mit 97 Quadratmetern leisten. Heute gibt es für dasselbe Budget 10 Quadratmeter weniger - damit zählt Berlin zu den Städten mit den stärksten absoluten Rückgängen. Dafür verantwortlich ist der ungebrochen starke Zuzug in die Hauptstadt, der im vergangenen Jahr durch Geflüchtete aus der Ukraine noch verstärkt wurde. In der Folge sind die Angebotsmieten in Berlin seit 2021 so stark gestiegen, wie in kaum einer anderen untersuchten Stadt.
In den übrigen Millionenstädten fallen die Einbußen bei der Wohnfläche weniger stark aus. In Hamburg bekommen Mieter für ein Budget von 1.000 Euro heute durchschnittlich 91 Quadratmeter Wohnfläche - das sind 5 Quadratmeter weniger als vor 2 Jahren. In München und Köln ist die Wohnfläche im selben Zeitraum um jeweils 3 Quadratmeter gesunken. In der Domstadt können sich Wohnungssuchende heute für 1.000 Euro Kaltmiete eine Bestandswohnung mit 83 Quadratmeter leisten. In München gibt es für die gleiche Summe lediglich 59 Quadratmeter - so wenig wie in keiner anderen untersuchten Stadt.
Schwerin und Hagen mit größten absoluten Rückgängen
Am stärksten fallen die Einbußen bei der Wohnfläche in mehreren günstigen Städten aus. Allerdings erhalten Wohnungssuchende dort trotz der deutlichen Rückgänge für ein Budget von 1.000 Euro immer noch vergleichsweise geräumige Wohnungen. Am größten ist das Minus in Schwerin: Vor 2 Jahren bekamen neue Mieter in der Landeshauptstadt Mecklenburg-Vorpommerns für 1.000 Euro noch 149 Quadratmeter Wohnfläche. Heute gibt es für das gleiche Budget theoretisch noch 134 Quadratmeter - ein Rückgang von 15 Quadratmetern. In der Realität sind derart große Wohnungen allerdings selten zu finden. Die meisten Mieter beziehen kleinere Wohnungen und geben in den preiswerten Städten folglich deutlich weniger als 1.000 Euro für die Kaltmiete aus.
Neben Schwerin müssen Wohnungssuchende auch in mehreren anderen untersuchten Städten eine beträchtliche Verringerung der Wohnfläche hinnehmen. So ist der für 1.000 Euro leistbare Wohnraum in der Ruhrgebietsstadt Hagen verglichen mit 2021 um 14 Quadratmeter gesunken. Das ist der zweitstärkste absolute Rückgang der Analyse. Außer Hagen verzeichnen in Nordrhein-Westfalen auch Remscheid, Mönchengladbach und Bottrop zweistellige Quadratmeter-Einbußen. Das gleiche gilt für die norddeutschen Städte Bremerhaven und Osnabrück sowie für Cottbus, Halle (Saale) und Magdeburg im Osten Deutschlands. Vergleichsweise deutlich fällt das Minus auch in Leipzig aus: Mit einem Budget von 1.000 Euro bekommt man dort aktuell 9 Quadratmeter weniger Wohnfläche als vor 2 Jahren. Angesichts des vergleichsweise niedrigen Preisniveaus können sich Wohnungssuchende für diese Summe aber immer noch 136 Quadratmeter leisten.
Mehr Wohnfläche für gleiches Budget in Frankfurt
In einigen Städten erhalten Mieter heute sogar mehr Wohnfläche für ihr Geld. Das liegt daran, dass die Angebotsmieten dort aktuell niedriger liegen als 2021. Insbesondere in einigen hochpreisigen Städten sind die Mietpreise leicht gesunken - die Grenze des Bezahlbaren scheint dort vorerst erreicht. Das ist etwa in Frankfurt der Fall, wo Wohnungssuchende heute für 1.000 Euro Kaltmiete 83 Quadratmeter Wohnfläche bekommen - das ist ein Quadratmeter mehr als vor 2 Jahren. Dieselbe Wohnfläche wie vor 2 Jahren gibt es in Stuttgart: Angesichts nahezu unveränderter Angebotsmieten können Wohnungssuchende für 1.000 Euro Kaltmiete weiterhin eine Bestandswohnung mit 78 Quadratmetern Wohnfläche beziehen. In zwei anderen hochpreisigen Großstädten Baden-Württembergs erhalten Mieter aktuell mehr Wohnfläche als 2021: In Freiburg liegt der Zugewinn bei 2 Quadratmetern, in Heidelberg sind es 4 Quadratmeter. Ein Plus von jeweils einem Quadratmeter gibt es in Bonn, Wolfsburg und Braunschweig.
Ausführliche Ergebnistabellen zu den 70 untersuchten Städten stehen hier zum Download bereit. (https://content.cdn.immowelt.com/iw_group2/import/Redaktion/Pressemitteilungen/2023/2023_09_21_Tabellen_1000_Euro_Miete.pdf)
Berechnungsgrundlage:
Für die Ermittlung der für 1.000 Euro Kaltmiete leistbaren Wohnfläche wurden die durchschnittlichen Angebotsmieten in 70 ausgewählten Städten im September 2021 und 2023 betrachtet. Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock und 2. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) wieder.
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