Der ungarische Immobilienmarkt erfreut sich wachsender Beliebtheit bei Auswanderern und Investoren. Die Preise sind im Vergleich zu Westeuropa moderat, die Nachfrage steigt und bürokratische Hürden bleiben gering.
Doch ist Ungarn wirklich das Paradies für Immobilienkäufer, oder gibt es Fallstricke, die man kennen sollte? Worauf Käufer achten sollten, welche Prognosen für die Marktentwicklung bestehen und welche Regionen besonders gefragt sind, erklärt Dr. Peik Langerwisch von Ungarn-Immobilien.ch.
Wie sieht es mit dem Preis-Leistungs-Verhältnis auf dem ungarischen Immobilienmarkt aus?
Der ungarische Immobilienmarkt bietet immer noch ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere im Vergleich zu westeuropäischen Ländern. Auch wenn es die berühmten Schnäppchen kaum noch gibt, sind die Preise von Häusern in Ungarn immer noch weit unter westeuropäischem Niveau. Der durchschnittliche Kaufpreis neuer Häuser in Ungarn betrug in 2023 685'000 Forint pro Quadratmeter (etwa 1670 EUR). Bei gebrauchten Häusern lag der Durchschnittspreis sogar nur bei 218'000 Forint pro Quadratmeter (etwa 530 EUR).
Natürlich hängt der Preis stark von der Lage ab. In den sehr beliebten Regionen kann man mit mehr rechnen, so beispielsweise mit einem Durchschnittspreis neuer Häuser am Balaton 3'660 EUR pro Quadratmeter - immer noch ein annehmbares Preisniveau verglichen mit dem Bodensee. Im Bodenseekreis konnte man im Januar 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis aller Immobilien von 4'284 EUR verzeichnen. Am Starnberger See in Starnberg sind es gar je nach Quelle 8'000-9'000 EUR.
Frage 2: Wie leicht ist es für Deutsche, eine Eigentumswohnung oder ein Haus in Ungarn zu erwerben?
Für deutsche Staatsbürger ist der Erwerb von Immobilien in Ungarn relativ unkompliziert. Als EU-Bürger können sie Häuser, Wohnungen und Grundstücke zu den gleichen Bedingungen kaufen wie ungarische Staatsbürger. Bei landwirtschaftlichen Flächen gelten jedoch für alle nicht eingetragenen Landwirte Flächenbegrenzungen von 1 ha pro Person. Allerdings lässt sich die Fläche mit Hilfe von einigen Freunden oder Verwandten auch schnell um jeweils einen Hektar erweitern.
Frage 3: Welche bürokratischen Hemmnisse gibt es dabei - und wie lassen sich diese umschiffen?
Obwohl der Immobilienkauf für EU-Bürger in Ungarn weitgehend unkompliziert ist, gibt es einige bürokratische Schritte zu beachten. So muss der Kaufvertrag in ungarischer Sprache erstellt und beglaubigt werden. In Ungarn ist es üblich, anstatt eines Notars, einen mehrsprachigen Anwalt zu beauftragen, der die Verträge in ungarisch und der Heimatsprache verfasst und sich danach auch um die Eintragungen im Grundbuchamt kümmert.
Die ab Mitte Januar 2025 geplante Einführung einer zwingend erforderlichen elektronischen Unterschrift wurde zunächst auf Mitte des Jahres verschoben. Sollte diese Regelung sich durchsetzen, dürfte das in den ersten Monaten zu einem leichten bürokratischen Stau führen. Wer aktuell mit einem Immobilienkauf in Ungarn liebäugelt, sollte die Zeit bis Mitte des Jahres nutzen, um mit weniger Bürokratie zu seinem Haus in Ungarn zu kommen.
Frage 4: Welche Hilfestellung über die reine Vermarktung der Immobilien hinaus können Sie deutschen Kunden bieten auf dem für sie ja sehr fremden Markt Ungarn?
Als ungarischer Immobilienexperte mit langjähriger Erfahrung biete ich deutschen Kunden umfassende Unterstützung während des gesamten Kaufprozesses.
Dies umfasst die Suche nach geeigneten Objekten, eine marktgerechte Bewertung der Immobilien, die Durchführung von Preisverhandlungen sowie die Unterstützung bei rechtlichen und bürokratischen Angelegenheiten. Unsere zuverlässigen, mehrsprachigen Anwälte kümmern sich um die vertraglichen Belange und die Eintragung im Grundbuch.
Ich helfe zudem bei jeglichen An- und Ummeldungen sowie der ersten Integration mit unseren Netzwerken vor Ort, was aufgrund der Sprachbarriere sehr hilfreich ist. Für Käufer ist unser Service dabei vollständig kostenfrei.
Frage 5: Welche Objekte in welchen Teilen Ungarns stehen bei der Kundschaft besonders hoch im Kurs?
Besonders gefragt bei unseren Kunden sind Immobilien am Balaton (Plattensee). Die Balaton-Region ist wegen ihrer landschaftlichen Schönheit, ihrer Freizeitmöglichkeiten und der leichten Integration aufgrund vieler deutschsprachiger Einwohner ein beliebtes Ziel für Ferienhäuser und Wohnsitze von Pensionären. Dabei sind Häuser am Balaton und Wohnungen gleichwohl beliebt. Zudem sind ländliche Gebiete in etwas Abstand vom Balaton mit traditionellen Bauernhäusern bei Käufern im Aufwind, die ein ruhigeres Leben im Grünen suchen.
Frage 6: Wie sicher ist die Immobilieninvestition in Ungarn für ausländische Investoren? Sind die Rechtssysteme in etwa vergleichbar?
Ungarn bietet ausländischen Investoren ein sicheres Umfeld für Immobilieninvestitionen. Das ungarische Rechtssystem basiert auf dem Zivilrecht und weist Ähnlichkeiten mit anderen europäischen Rechtssystemen auf. Der Grundsatz der Vertragsfreiheit ermöglicht es den Parteien, den Inhalt des Kaufvertrags nach ihren Wünschen zu gestalten. Es ist jedoch wichtig, sich von einem lokalen Anwalt beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte berücksichtigt werden.
Frage 7: Wer Immobilien kauft, setzt langfristig auf die Wertsteigerung seines Grund und Bodens. Wie also sehen die langfristigen Wachstumsperspektiven an Balaton und Co. aus?
Die Immobilien am Balaton sowie in anderen attraktiven Gebieten Ungarns wie Budapest oder Pécs haben in den letzten Jahren eine positive Wertentwicklung verzeichnet. Die Preise in Ungarn steigen jährlich um etwa 10-20% und haben sich seit 2015 nahezu verdreifacht. Damit liegt Ungarn an der Spitze der Preisentwicklungen in Europa.
Aufgrund der weiter erwarteten Preissteigerungen ist der Immobilienmarkt in Ungarn nicht nur ein beliebtes Ziel für Auswanderer, sondern auch für Investoren. Dabei gelten Häuser am Balaton aufgrund ihrer vielseitigen Verwendung als Ferienhäuser, Alterswohnsitz oder Auswandererdomizil als die beliebtesten Investitionsobjekte. Im Gegensatz zu Westeuropa ist der Mietmarkt in Ungarn mit nur etwa 10% Mietimmobilien stark unterentwickelt und bietet Chancen bei steigender Nachfrage. Viele deutsche Auswanderer suchen dringend nach Häusern zur Miete, wie sie es im Heimatmarkt gewohnt sind.
Die weiter steigende Nachfrage gepaart mit staatlichen Impulsen der ungarischen Regierung für den Immobilienmarkt tragen zu positiven Wachstumsperspektiven bei.
Zusammenfassend bietet der ungarische Immobilienmarkt deutschen Käufern attraktive Möglichkeiten. Mit der richtigen Beratung und Vorbereitung können Investoren von den vielfältigen Chancen profitieren, die Ungarn zu bieten hat.
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