Deutschland bleibt ein Hochsteuerland - keine neue Erkenntnis. Fakt ist aber: Anleger und Unternehmer werden stark belastet. Verbraucher können sich weniger leisten - Anlegern bleibt kaum Spielraum zum Investieren
Wer sich heute fragt, wie nachhaltig Steuern gespart werden können, kommt an Immobilien nicht vorbei. Richtig genutzt, können sie ein echter Hebel zur Steuer- und Vermögensoptimierung sein. Doch nicht jeder Tipp ist Gold wert. Wie also vorgehen?
Ein Gastbeitrag von Florian Bauer, Geschäftsführer der Bauer Immobilien Unternehmensgruppe.
Immobilien bieten eine Vielzahl steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten - etwa durch Abschreibungen, Betriebsausgaben, Restnutzungsgutachten oder gezielte Kaufpreisaufteilungen. Besonders interessant wird es bei vermieteten Objekten, denn hier lassen sich zahlreiche Kosten absetzen - von Fahrt- und Bewirtungskosten über Finanzierungsaufwendungen bis zur Renovierung.
Sogar die An - und Rückfahrtkosten zu Objekten, die ausschließlich besichtigt, aber nicht gekauft werden, können abgesetzt werden. Wer strategisch plant, kann so seine Steuerlast über Jahre senken. Ein weiterer Bereich: Die Wahl der richtigen Besitzstruktur. Ob privat, über eine vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH), eine GbR oder gar eine Familienstiftung - jede Option bringt steuerliche Vor- aber auch Nachteile mit sich.
Letztere sind leider noch zu unbekannt und werden in Foren und Videos zu hintergründig behandelt. Dass die GbR oft schlechtere Finanzierungsbedingungen bedeutet, Kapitalertragssteuer oder der persönliche Einkommenssteuersatz bei der vvGmbH fällig wird und bei der Familienstiftung Erbersatzsteuer anfällt, wird zu oft nur am Rande erwähnt.
Was als kreative Lösung beginnt, kann schnell vom Finanzamt als "Gestaltungsmissbrauch" eingestuft werden. Und das mit teuren Folgen. Deshalb ist individuelle Beratung, die sich auf das Investment in Betongold fokussiert erfolgskritisch. Unabhängig davon, wie es den Märkten zurzeit geht.
Speziell der Bereich Nutzen-/Lastenübergang ist äußerst sensibel und wird leider zu oft im World Wide Web auf die leichte Schulter genommen. Was zum Beispiel tun, wenn die Immobilie saniert, der Kaufpreis aber noch nicht gezahlt ist? Investoren, die hier Kosten geltend machen wollen, aber noch nicht als Eigentümer eingetragen sind, kommen schnell in "Teufels Küche".
Viele der Tipps, die im Netz kursieren, sind darüber hinaus entweder unvollständig oder schlichtweg riskant. Auch bei Themen wie Share Deals oder der Integration in eine GbR wird oft übersehen, dass die Finanzbehörden genau hinschauen - und zwar zu Recht.
Ein Lösungsweg? Mit Planung und Perspektive an das Thema herangehen, statt mit bloßem Fokus auf monetäre Zugewinne.
Wichtige Leitfragen lauten: Welche Strategie verfolge ich als Investor? Wie viele Objekte sind von der Steuer-Strategie betroffen? Wie berechne ich die Ausschüttung? Und wie lauten meine kurz-, mittel- und langfristigen Ziele als Investor?
Fazit:
Immobilien sind und bleiben ein steuerlich hochinteressantes Investment. Aber ohne fundiertes Wissen und kompetente Beratung kann nicht das volle Potential der steuerlichen Vorteile ausgeschöpft werden.
Wer 2025 Immobilien als Steuerinstrument nutzen will, sollte nicht auf Mythen setzen. Es gibt genug Wege, Steuern zu sparen - vorausgesetzt, man kennt sie, versteht sie und setzt sie mit Sachverstand um. Dann wird aus dem Steuerdruck vielleicht nicht sofort ein Steuerparadies - aber immerhin eine spürbare Entlastung.
Über den Autoren:
Der gelernte Bankkaufmann und studierte Immobilienökonom aus Köln, Florian Bauer, ist seit 2008 in der Finanzbranche aktiv. 2018 gründete er die Bauer Immobilien GmbH. Operativ agiert das Unternehmen bundesweit und richtet sich vor allem an private Kapitalanleger. Ziel der Kölner ist es, ihre Kunden beim Kauf von Immobilien in allen Belangen zu unterstützen und zu beraten.
Enthaltene Werte: DE0009653386
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